掘金上游 转战二三线

    不少温州人联手进入了二三线城市的房地产开发，股权分散是一大特点。尽管房地产调整在即，但他们看好当地市场的发展前景

    “以前炒房是赚‘面包’的钱，现在做开发商连‘面粉’的钱也可以赚了。”上述已从中介“升级”为开发商的陈先生告诉中国证券报记者，“不少温州人已经不满足做二级市场投资了，他们联手进入了二三线城市的房地产开发。”

    陈先生说：“做房地产开发没有地方政府的人脉关系是万万不行的，不熟不做是温州人做生意的基本原则。他们都是在打拼多年的城市做房地产开发，基本是先有项目，才做公司。二三线城市做开发也是量力而行，用我们自己的话说，避免与央企在一线城市交锋。”

    黄兴海就是其中一员。在温州靠做眼镜外贸生意发家的黄兴海春节后决定到江西某市开发房地产。“三线城市的房价上涨慢、交易量低，没法炒，只能自己搞开发。”黄兴海认为。

    开发房地产，拿地是关键。如果按照该市政府招拍挂的价格，商业用地的价格已将近300万元/亩。“这样的价格肯定是不划算的。”黄兴海盘算。为了以更低的价格拿下土地，黄兴海“曲线救国”：投资建造该市第一家五星级酒店。由于当地经济不发达，消费力不足，这家五星级酒店运营的最初几年肯定是亏损的。但建造五星酒店有利于当地政府的招商引资。所以，当地政府向黄兴海许诺，只要他投资这个五星级酒店项目，就给税收等一系列优惠，更能以20万元/亩的价格卖给他120亩土地。其中，50亩用于建造五星级酒店，70亩可以用于住宅开发。20万元/亩的土地成本对住宅开发而言，利润相当可观。

    黄兴海的房地产投资还有三个温州朋友的5亿元资金。“如果超过这个数字，我会拉新的股东进来。”股权极为分散是温州房地产开发商的一大特点。比如，一个在沈阳的温州开发商居然有100多个股东，董事长股份只比股东的平均股份多一点。这个开发商的注册资金是董事长和温州的亲朋好友出资组成的。

    帮助当地政府招商引资是温州炒房团获利的一大法宝。李女士透露，最早一批温州炒房团的第一桶金就是利用地方政府急于招商引资的心理骗来的。“2000年的时候，有温州人与上海郊区的当地政府商谈，如果政府出地建造各种批发市场，那么招商引资的事情交给他们做就行。地方政府欣然答应并建造了批发商城，并与这些温州人签订为期一年的租赁协议。这些温州人回到温州向本地很多商户以更高的价格兜售了这些商铺。然后以这些商户为筹码和地方政府交涉称，商户提出如果不办产权就不来。当地政府为了招商引资又害怕商户闹事只好答应办产权证。这些温州人在全国不少地区如法炮制，为未来的房地产开发攫取了第一桶金。”

    黄兴海在江西某市的房地产项目目前已基本敲定，“关键还要所有股东同意后才能实施。”他说。对于这次调控影响下的房地产走势，黄兴海认为，沿海地区的房地产估计会有一定调整，但内地城市不会，“因为真实的需求摆在那里”。