猜想五：开发商融资之道何在？
 

    2009年对房地产企业来说是如鱼得水的一年，不过到了2010年，随着央行不断地回收银行体系的流动性，加上证监会也暂缓房地产企业融资申请的审核工作，2010年房地产企业或将变成离了水的鱼，寻求新的融资之路，或将成为房地产企业今年的重要工作之一。

    金地集团董事会秘书徐家俊表示，目前房地产企业的融资结构不合理，对银行依赖度过高。而银行出于风险的考虑，往往喜欢锦上添花而不是雪中送炭，这样的融资结构对房地产企业来说是非常不利的，也导致资源配置不合理。因此，房地产金融化应该是未来中国房地产行业发展的方向，应该通过按揭贷款证券化、REITs、私募房地产开发基金、 IPO、未上市股权投资并购等房地产金融产品获得资金来源。

    有研究机构乐观地表示，虽然目前银监会和证监会在有关REITs方案问题上存在一定的分歧，有关立法还需要完善。不过相信未来以银行信贷为主导的单一融资格局将会逐步被多元化的融资格局所替代。预计房地产信托业务管理办法会在近期有所突破，而直接融资环境的改善将很快提上议事日程。届时，会看到融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。

    猜想六：房地产投资势头能否延续？

    根据国家统计局最新公布的数据，2009年全国完成房地产开发投资3.62万亿，同比增长16.1％；新开工面积11.54亿平米，同比增长12.5％；完成土地购置面积3.19亿平米，同比下降18.9％；完成土地开发面积2.3亿平米，同比下降19.9％。综合来看，虽然房地产投资增速为十年以来最低水平，但复苏态势明显。而在2010年，尽管调结构，促消费是政府工作的重点，但投资对GDP的贡献依然不可小视，那么房地产作为民间投资的主力军，今年其复苏势头能否延续呢？

    从新开工面积来说，今年上半年会有比较惊人的增长，万科预测，今年上半年开工会超过2009年全年的总量，同比增长会达到50%。但业内人士指出，这主要是因为2009年下半年土地购置回升，而按照房地产开发的流程，房地产投资数据一般要滞后3-6个月所造成的。但随着政府对于房地产市场的打压，对于开发商来说新开工面积越大，则企业的现金流趋势越紧张，因此随着库存积压的产生，开发商收缩开工成为必然，房地产新开工面积可能在下半年出现较大幅度的回落。申银万国认为，如果仅考虑商品房，预计2010年新开工将出现零增长甚至负增长，但考虑到政府在2010年会加大保障房的投资力度，因此下调2010年预期新开工面积到12.34亿平方米，同比增长6.9%。而从投资额来说，由于主体工程施工才是房地产投资中造价最大的部分，在滞后效应的作用下，今年投资总额的同比增速有望高于2009年，申银万国预计，今年房地产投资额可达4.496万亿元，同比增长24.1%。

    不过，在新开工的项目中，住宅地产所占的比例或许会呈现出下降的趋势。中坤集团董事长黄怒波表示，由于住房保障的比例进一步加大，目前住宅地产，特别是中高端住房市场竞争进一步加剧，这些地产项目都在逐步地从普通的地产转向度假地产。而万科也表示，2010年新开工会增加旅游地产项目，未来还会逐渐考虑养老住宅以及海外市场的机会。