2010年楼市新变局 调控是否能起作用
 

    随着楼市调控政策密集出台，新年一开始，我们看到不少地方的楼市出现降温。北京市房地产交易管理网统计，元旦三天假期京城二手房网上签约仅63套，比2009年同时期减少了将近六成，而深圳在元旦过后的最新一周，二手房成交环比跌幅达70.9%。

    房地产交易遭遇新年寒流，给大家带来了困惑，从09年下半年开始发力的房价在新的一年，究竟是继续上涨，还是会掉头向下？我们继续来听听专家在中国经济年会上的分析。

    1月12日中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。提高存款准备金率，只是最近调控房地产行业的又一道令牌，之前一 个月的时间里，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》等等调控政策密集出台(字版)，靶心直指“炒房”、“囤地”。如此密集地出台房地产调控措施，后果会是怎样呢？只有16%的经济学家企业家表示，近期会有明显的效果，50%的经济学家企业家表示，调控措施在较长时期后才会有明显的效果；高达34%的经济学家企业家认为，国家的政策不会有明显的效果。在很多房地产企业的眼中，“平稳”成了他们预测2010年中国楼市的关键词。

    圆桌会议现场

    陈伟鸿：“刘晓光先生的稳定、和谐，供还不应求。为什么做出这么一个判断，我们看到在09底包括2010年初的时候政府出台了非常多的调整楼市的措施，这些措施不就是为了让供不应求的局面有所缓解吗？”

    刘晓光：(首都创业集团董事长)“稳定政策，宏观调控政策也比较稳定了，如果稳定下来是实现了和谐。从现在来讲，如果说我们计算大概一年有2000万人买房，有100万人，三千万个家庭，供应的房量还不够，所以供还是不应求。有一些城市比较艰苦一点。”

    陈伟鸿：“宝全看到的变局出现在哪些？平稳是一个关键词，跌不可能，大升更不可能，有赞同者或者是反对者吗？赞同，赢得了很多让的赞同，但是我们请您分析一下原因。”

    张宝全：(北京今典集团董事长)“对2010年房价的变化，都源于2009年房价的疯狂。实际上2009年中国房价出乎意料的变化，这是一个虚假的。到了2010年，基本上开始趋于平稳了，正常的供应和正常的需求，或者是一旦出现以后，市场趋于平稳了。而且我认为中国房地产的市场从2010年开始，以后很难有大的起落。而且中国的房产市场已经发展了本质性的变化，已经从一手房市场快速地向二手房市场转变了。所以2010年不可能很大幅度的下跌也不可能很大幅度的涨了。”

    然而有的经济学家却没有像房地产开发商那么乐观。在“首届中国经济年会”的论坛上，清华大学李稻葵认为，今年中国房地产的调整难以避免。

    “在我看来，大的形势下， 房地产的价格，尤其是大城市的房地产价格难免会出现一些比较明显的调整，原因何在？原因是这一轮的房地产价格的上涨跟前几年性质有所不同。第一，来的非常快，2009年4月份还没有怎么起来，我指的是大城市，突然4月底、5月初起来了。第二，明显的带有流动性推动的性质在里面，给定这么一个性质，在2010年刚一开始，我们看到了，央行采取了我称之为非常艺术性的货币政策调整方式，迅速提高了存款准备金率，这么一个政策给资本市场、房地产参与者传递了一个非常明确的信号，货币当局关注到了资产价格的变化，这是我个人的解读。在这个情况下，心态不太稳的、基础不太牢固的房地产价格很可能会产生变化。”

    2009年的中国房地产的确超出所有人的预料，年初还门可罗雀、年中就彻夜排队、年底就坐地起价，最终12月以创纪录的涨停收官(图表)。这一幕疯狂行情，源头是08年年底的“救市”组合拳，而在经济学家看来，2009年宽松的货币政策，是09年房地产疯狂幕后最重要的推手。在“首届中国经济年会”的论坛上，全国人大财经委副主任委员吴晓灵就认为，在2010年中国应该在货币政策上引起足够的重视。

    吴晓灵：“货币供应过多，很可能不表现在商品上，但是对于资产的价格来说会有很大的问题的。我想2009年房价的上涨已经让很多的老百姓感到了很震惊，也很心酸，以他自己一年的收入，几年的收入，甚至几十年的收入，都难以圆自己的房价梦。因而我们控制好货币，既要控制商品的物价，也要让资产的价格，特别是房产的价格不要过多上涨，这是我们货币政策应该注意的。”

    2009年，中国的保障性住房建设进度缓慢，截至去年8月底仅完成投资394.9亿元，完成率为23.6%。2010年，中国将建成600万套保障性住房，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。因此经济学家和企业家们都认为，只有将老百姓的居住权保障了，中国的房地产市场才能健康发展。

    夏斌：“第一，低收入群体必须有房住，这是保18亿亩耕地的底线一样，地方政府必须保，这是社会安定的原则。从土地供应、财政实力、财政资金安排，必须保。

    第二，为了把这个弄好，土地出让，可以卖，卖完能不能专款专用，出来的钱首先全部保障低收入群体的住房要求，如果这个原则执行了，房价越涨，老百姓越高兴，因为土地出让的钱是保建设、保项目。”

    李稻葵：“在一级市场上，政府要直接参与。我们在香港学了一半，卖土地，可是没有学会香港50%以上的人口住在政府提供的房子。所以一级市场政府必须直接参与，只有这么做，才能给地方财政提供可发展的比较好的基础。第二，不要让短期投机、流动性推动带来价格的迅速上涨。”
 

    半小时观察：谁来解开房地产这团麻

    解开房地产市场这团乱麻，不是单看房价涨跌这么简单。房地产市场经过十几年发展，站到了中国经济舞台的中心位置，在城市化进程中，有其必然性。但与此同时，又造成了地方经济对房地产过度依赖，土地财政的现象说明，我们所看到的飞速上涨的房价实际上背后有着许多明里暗里的原因在推动。而09年出现的资产价格上涨，又给房价加上了助推器，把它推离了正常增长的轨道。遏制房价狂奔，根本上说，还是应该让基本住房回归它本应有的定位。毕竟，发展房地产业的根本目的是让老百姓住上房子，不是供投资者拿来炒房子。