元旦刚过，房地产市场又遭遇连续利空：先是传出物业税模拟可能从试点城市转向全国，之后各地纷纷根据国务院遏制房价上涨的四项措施制订了针对本地的房地产调控政策，全国房地产调控先行的上海，更是确定了二套房的界定标准。中原监测系统显示，12月28日~1月3日一周，上海、北京、天津、杭州住宅成交面积环比下降三成左右。

    楼市突然由热变冷，人们不禁要问：2010年的房地产市场还能延续大牛市吗？

    论需求：

    投资减少将减缓房价涨速

    “2009年快速上涨的住房价格，是高流动性下投资需求快速进入市场的结果。”这是中原地产对2009年各主要城市房价大幅上涨原因的分析。他们的依据是今年中原成交的各类二手高端住宅成交比例由年初的10%上升至目前的20%至25%。

    事实上，几乎整个行业的开发商都认为，今年房地产价格大幅度上涨，是因为有了投资客的加入。上海一家高端别墅项目的负责人曾告诉记者，今年的M2增长幅度已经接近30%，M1的增长也已经达到20%左右。M2、M1增长和通货膨胀间有9个月的时间差。正是预计到了未来可能发生的通货膨胀，很多企业主将一部分闲置的资金转化为房屋。

    这一现象如同多米诺骨牌向普通购房者蔓延。今年十一二月，北京、上海等地的多个楼盘闹“楼荒”，不少楼盘一开盘就被抢购一空。

    中原地产的分析认为，各国在金融危机后普遍实施宽松的货币政策，目前全球短期利率已是历史低点。中国楼市过去几年所表现出来的稳定性和过去几个月房价上涨的速度，都将持续吸引各类资金进入。另外，一些内资机构纷纷从海外基金那里整体收购房地产项目，诸如上海的中房森林别墅、东海广场以及上海广场等物业都相继传出已被内资机构收购的消息。

    第一太平戴维斯上海公司董事长刘德杨昨日称，在一系列针对投资者的房地产宏观调控政策实施后，今年以上海为代表的一线城市住宅价格涨幅将大大放缓，以上海为例，今年房价最多只有不超过百分之十的小幅上涨。而上海今年的住宅供应预计只有1800万平方米，将小于去年的2000万平方米。

    不过，刘德杨又称，仍然会有投资者冒险进入楼市。去年年底，香港的银行里大约流入了5000亿港元准备进入内地，其中有一部分资金就是针对楼市。楼市的投资性需求，很难因为宏观调控被彻底抑制住。

    不过，投资涌动的热潮可能会在2010年上半年冷却。国务院连续出台的房地产宏观调控政策，让投资者的心态有所变化，不再把房地产作为资金流向的唯一目标。而中原地产的观点是，只要投资客离开楼市，房价即使不会下跌，上涨速度也会大大放缓。

    谈供应：

    多个城市“楼荒”将持续

    投资者的离开，似乎不足以导致房价大幅度下跌。因为多数业内人士都认为，今年上半年以前，楼荒现象将会延续。2008年，全国房地产市场普遍积压严重，按当时的销售速度，多个城市的库存两年都无法清空。进入2009年，这一情况发生逆转，由于市场需求猛升，但房源短时间内无法增加，导致多个城市发生“楼荒”。

    上海的库存商品住宅面积由一年前的接近1000万平方米，下跌至如今的400万多平方米左右。截至2009年12月1日，北京市在售楼盘的数量从年初的443个锐减至354个。

    中原地产的研究报告认为，2010年，房地产市场“楼荒”将延续。报告对比了历年住宅新开工面积和两年后住宅销售面积之间的关系，发现正常情况下两者之间的比率应稳定在1.13左右。根据上述观察，假如2010年住宅维持2009年的销售水平，全国商品住宅市场会有约2亿平方米的缺口；如果住宅销量较2009年下降15%~20%，住宅供应量仍会有约6000万平方米的缺口，这将导致供求矛盾在2010年上半年表现得尤为突出。

    中远地产对40家知名开发商2003年至2009年期间在8个重点城市所获取地块的跟踪调查发现，这些开发商旗下未销售的项目中，大部分处于在售或待开发状态，目前在建的项目所占比重普遍很小。而只有在建项目，才有可能成为明年上半年市场的供应主力。根据上述资料预测，明年上半年房地产市场的供应将依然短缺。其中，一线城市的供求矛盾比二线更为突出，以广州、深圳两市尤为明显。

    由于新房供应的减少，二手房在2009年的市场上唱起了主角。多地二手房的成交比重都要大于新房，成为市场上的另类供应。调查显示，北京、上海、深圳、广州等地2005年以来的新房供应量，除个别年份外，都处于不断下跌趋势。在这一情况下，二手房代替新房成为当地市场上的主要供应。