2009年9月12日上午，由星河城主办，烟台房地产网协办的“2009西烟台•新中心”高峰论坛在星河城YOHO Town酷越生活馆举行，日报传媒集团财经类资深记者庞见波对本次论坛主题提出自己的观点。

观点1：福山是五区中最有希望的，只是福山的宣传力度不够，人口少。

观点2：城市两个要素：1、建筑面积 2、人流密集，线状城市发展成本高，可以抛掉牟平。

观点3：福山底子厚，有地利的优势，适宜工业发展。

观点4：福山的商贸是大集，因此佳世客入住意义很大，会影响整个入住率。

观点5：佳世客落地星河城会吸引周边白领前来消费。

我曾经写过一件文章叫《抱愧福山》，我觉得五个区中福山是最有希望的区，但目前发展状况我认为一个是福山政府宣传的力度不够，另外一个原因是人数少。拿爱情打比方来说，这样的男人永远也不会有人搭理。对于区域来讲，那就是永远都不会有人来投。
    但是从2006年开始福山变化很大，首先烟台拓展两地，那么烟台发展特点本来以山河的作用来带动一个城市。但是近几年的发展就出现另外一个趋势，以开发区为龙头向外发展，以福山为龙头又向牟平发展，拉动得太长。大连和青岛都经历过这种发展，但是他们觉得不是这么回事。我们说像这种线状城市开发成本太高，以前政府说要五区融合，实际上我觉得五区融合最多只融合四区，哪四区呢？就是要抛掉遥远的牟平，这个城市起码有两个最主要的要素，一个是建筑面积，另外是人流密集，必须要有相当的人流。牟平的后天可能会很好，但是牟平明天肯定不会好的，这就是发展的必然趋势。 

    今年这种现状，我认为已经短期内无法改变，既然无法改变那只有在区域中寻求这个发展的商机。我认为现在非常可笑的是我想象不到，开发区和福山融合在一起，现在仅仅是一条高速公路，这中间基本上没有界限了，这是让人觉得啼笑皆非的事，本来想着这个是重点，结果非重点居然跑到了前面。 

    具体福山，前一阵有一个教授，我跟他说一百年前的时候福山就是烟台的市中心，这仅仅是一个地域的形成，用了一百年的时间，我觉得烟台底子最薄的就是牟平，底子最厚的就是福山。我经常说一个没有产业的城市就如一个待业青年。好多北京专家来讲课，下了飞机以后讲得第一句话说，我从最不适合人居住的城市到了最适合人居住的地方。但是他们讲演讲完毕还是回到北京，就是因为北京的产业，北京的经营吸引着他们。莱山所提倡的宜居，宜居但不能宜业。作为工业发展我认为大连的前些年比青岛名头还要响，但是通过这几年的发展我发现错了，大连没有工业基础，而青岛有。我相信威海的明天一定没有烟台美好，因为威海的产业过于薄弱。从福山本身而言的话，产业技术并不雄厚，但是福山确实是占了地利的光。开发区是工业地区，就说工业地区之后，目前为止，全市年产值过百亿的企业开发区占五个，我很想说开发区经过二十多年的发展形成了一定的规模。 

    在这种情况下，我觉得福山好多的工业都是政府领导的，福山因为占了地利的光，因为离开发区比较近，这种依赖性不是很好。一个城市的发展，我觉得它与人口的关系紧密，比如说，如果出现5万人口的话会出现商业的雏形，到10万不会完善，到15万会进一步的完善，到20万就要求设施的齐全，其实开发区看起来比较完整，不像十年以前一下班都没有人，现在人很多，大概从2005年到2006年才这么繁荣，我感觉福山商贸给人留下印象最深的，不是一个商贸市场，而是大集，我感觉福山的商贸还是比较原始的，在这样的情况下，我认为比佳世客的意义很大。佳世客我去年采访他的时候，我说，我认为你的入住不是商贸，而是整个入住率过多。莱山以是石沟屯为中心，到芝罘区和烟大是等距离的，但是莱山的发展是一个长长的线状，但是佳世客的到来，很多人买了房子必须住进去，结果现在都住满了，我觉得将来对整个福山的入住环境会有很大提高的。 

    刚才说了开发区工业地区，到现在商贸一直是一个缺口，虽然它有了不少的商贸设施，但是一直没有成型，我觉得佳世客如果落地星河城的话，我认为好多开发区的白领，包括高官都会过来，确实是离莱山比较远，而且还离了一个黄务收费站，那一个收费站是象征性的，给滨海路带来好几个亿，都是因为黄务收费站带动的，也不知道这个价值体系有没有考虑过。