保障房将改变市场格局 开发商压力骤增

　　在博鳌亚洲论坛2011年年会上，保障房将带来的市场格局改变成为开发商关注的热点“十二五”时期，我国将新建各类保障性住房3600万套，2011年计划建设保障性安居工程任务1000万套，比2010年的580万套增长72.4%。北京、上海宣布“十二五”期间保障性安居工程建设比例占整体供应的60%甚至更高。

　　潘石屹认为，目前保障性住房占比还很低，如果3600万套保障性住房能在3年内建成，保障性住房将占到中国房地产市场的一半，房地产市场格局将产生重大调整。

　　“这对开发商来说肯定不是一个好消息，保障房拿走了一半的发展空间和市场份额，对所有的开发商都是一个压力。”潘石屹说。开发商可能将面临一轮洗牌，主要是看开发商的财务指标是不是健康，负债率高的开发商在市场份额缩小后可能无法存活。“不管怎么说，未来3年，开发商的压力是非常巨大的。”

　　住宅市场成交量出现下滑已经传导到土地市场，房地产市场走势不明朗，开发商拿地更 趋谨慎。中国土地勘测规划院城市地价动态监测组的最新报告显示，进入3月后，各地土地 市场普遍遇冷，供应量少，竞争不激烈，广州 、上海等城市流拍、底价成交普遍。随着调 控的持续和深入，这种局面还在延续并有加重的趋势。

　　调控倒逼房企融资创新和产品转型

　　在近期各大上市房企公布的2010年年报中，房企多元化经营策略在提速。一方面是在国内融资渠道收紧的情况下，要加大融资力度；另一方面是，产品线也在逐步向二三线城市以及商业地产和保障房领域推进。

　　刘晓光说，在调控成为常态的形势下，开发商在业务模型、管理模型、融资模型上需要不断创新，才能适应新的形势。

　　随着国家货币政策逐渐收紧，银行信贷受到压缩，房地产基金作为房企融资渠道的重要性日益凸显。清科研究中心发布的统计报告显示，今年一季度，国内共计募集完成房地产基金5只，募集资金9.6亿美元。房地产基金的募集活跃度自2010年起开始回升，年内共有10只基金募集到位18.59亿美元。进入2011年，房地产基金募集进一步提速，且其中多由专业房地产企业参与设立，基金规模逐步扩大。清科研究中心预计，2011年将是私募房地产基金募资、投资集中发力的一年。

　　房地产并购市场也已是风生水起。据清科研究中心数据显示，2011年前2个月，房地产行业的并购依旧保持去年的火爆态势，房地产行业共完成22起并购交易，超过2009年全年的并购案例数，并购金额为11 .50亿美元，并购金额将近去年全年并购总额的一半。

　　一线城市的政策高压使得楼市成交量急剧萎缩的同时，二三线城市的房地产成交却处于稳步上升的态势。日前，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的“2011年一季度房企销售榜”指出，上榜企业在三四线城市布局的优化，以及在商业地产方面转型的成功，成为销售不错的主要原因之一。潘石屹说，目前很多开发商在调整战略，朝商业地产转移，在躲避保障性住房的冲击的过程中，未来开发商竞逐的热点将是商业地产。

　　朱中一说，在持续调控背景下，开发商要想生存应该做好市场区域定位和产品定位，但即使布局二三线城市也应该理性定价，进军商业地产也应慎重考虑自身的特点，不能盲目进入。

　　“房地产业依靠高杠杆、低利率的时代过去了；依靠房价持续上涨的盈利模式过去了，房地产商们先要学会在正常市场环境下生存。”住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮说。