调控助力行业洗牌

相对于众多中小地产公司的资金和销售窘境，各大龙头地产公司则凭借着品牌及资金优势，采用灵活的应对策略及合理的推盘计划，在调控政策之下也维持着强者恒强的局面。

万科、保利地产、金地集团已经分别披露10月份的销售情况，在严厉调控政策的背景下，三家龙头公司10月份销售额和销售量同比均实现大幅增长。

其中，万科10月份销售额再次创出历史新高。公司单月销售面积达到130.7万平方米，销售金额155.1亿元，分别比2009年同期增长114.9%和137.3%。在此基础上，万科今年1至10月份累计实现销售面积731.8万平方米，销售金额869.3亿元。业内预计万科全年将实现超1000亿元的销售额，谱写房地产行业的新传奇。

保利地产和金地集团也同样取得不俗的销售成绩，其他如恒大地产、龙湖地产等知名地产商10月份销售额也实现大幅增长，提前两个月完成了全年的销售目标。

业内指出，在10月份的严酷调控之下各大地产公司还能取得良好的销售成绩，主要是由于大的地产公司在国内各城市的布局更为合理，二三线城市销售情况的良好有效弥补了一线城市的销售不足，同时，大地产商往往会根据市场情况采取随行就市的灵活销售策略，于是在房地产市场遭遇全面调控的大环境下，对行业内的龙头和优势品牌公司而言，集中度反而会大幅上升。

此外，随着政策的进一步收紧，房地产信贷资金日趋紧缩，房地产企业从银行获得的资金会继续大幅减少，在融资成本不断提高的情况下，一些中小房地产开发商有可能陷入资金链断裂的局面，从而促使中国房地产行业加速进入整合洗牌时代。

700亿再融资年内泡汤

事实上，已上市房企的日子也并不好过。从去年第四季度开始，上市房地产企业的再融资以及并购重组几乎全部无果而终，而随着银行贷款政策的日益收紧，上市房企也遭遇到了融资困境。

Wind数据显示，今年以来共有32家房地产企业公布了定向增发预案，预计增发数量达到82亿股，共计募集资金达到731.74亿元。然而，除去刚泰控股预案未获得股东大会通过，实达集团、深振业、世茂股份、招商地产停止实施增发预案之外，其余27家公司均在等待证监会的核准。预计至少在今年内，这些融资计划都无法实施。

其中，保利地产125亿元的定向增发方案最为引人关注。公司欲向包括大股东在内的机构投资者定向增发约9亿股，募集资金净额不超过96亿元，将主要投向位于北京、上海、佛山、杭州、重庆等城市的12个开发项目。然而，该方案在4月21日获得公司股东大会通过之后目前仍未有任何进展。

另有中粮地产于2010年9月10日发布配股预案，计划募资35亿元，其中约27亿元用于收购母公司中粮集团名下5家住宅开发房地产公司的股权，其余资金将为部分项目后续开发提供支持。该预案在9月30日获得股东大会通过之后，便遭遇到了房地产的二次调控，能否获得证监会的核准仍是未知数。

在再融资难以成行的同时，上市房企都在经受着资金压力的考验。Wind数据显示，今年前三季度，申万房地产行业的整体资产负债率高达70%，136家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-884.21亿元，而去年同期该数额则为522.19亿元，共有92家公司经营活动产生的现金流量净额为负值。

业内认为，近七成上市房企经营性现金流为负，足以说明整个房地产行业的资金已经面临紧张局面，即使部分开发商凭借手中的货币资金能够应付短期债务需求，但日益收紧的流动性还是逐步加大了房地产企业中长期的资金压力，尤其是对中小房企而言，在销售低迷、回款速度放缓的情况下，面临的风险已日趋加大。