“活水”不活：销售飘绿 回款减缓

　　作为房企资金来源的左膀右臂，如今“左膀”——对外融资已被钳制，“右臂”——销售回款也因成交僵持而颇显乏力。

　　万科5月销售额为51.1亿元，同比下降20.2%，环比下降34%；世茂房地产5月份实现销售额15亿元，环比下滑40%，同比下滑50%；富力5月销售收入约12.53亿元，同比与环比跌幅分别为48%与48.9%。

　　北京美联物业副总经理杨明丽对此认为，调控背景下市场各方陷入观望，这种观望情绪或许将继续维持至9月份。这也意味着，房企资金短期内还很难通过销售回款得到较大补充。

　　房企承压：降价或提前上演

　　许萌指出，在资本市场融资受阻和销售回款减缓下，目前公司债发行、银行贷款及房地产信托等房企其他融资渠道也已被全面收紧。

　　屋漏偏逢连夜雨，时下在广东的广州、珠海等地，房企预售款开始实行监管，一个项目的预售款只能用于本预售项目工程的支出，不能挪到其他项目使用。

　　陶琦对此认为，这是调控背景下政府进一步收紧房企资金的行为，以降低大型房企硬扛政策的实力。因为预售款专用的政策对大型房企的影响较大，它们本可通过对各个项目预售款进行合理的资金调配，以优化公司资金链。

　　万科对此却比较淡然，指出“国内房地产行业引入预售制度的主要出发点是现有融资渠道无法满足房地产开发的需要，预售款因此成为房地产开发企业最重要的替代融资渠道。但在欧美多数发达国家，资本市场成熟，融资渠道发达，开发商很少依赖房屋预售来筹集资金。从与国际接轨，保护购房者、按揭贷款银行等相关主体权益的角度考虑，国内预售制度的融资功能必然会逐步弱化。”但也特别提醒，“在逐步弱化预售制度融资功能的同时，有必要拓宽行业的其他融资渠道。”

　　此外，时下坊间正在传言，房企开发资金中的自有资金比例将被进一步提高至50%，如果属实，此举有如给了房企资金链“当头一棒”。

　　不过，陶琦认为此传言不太可靠，因为如果属实，很多房企或许只能选择退出了，因为目前很多房企自有资金率甚至连35%都达不到，突然再增加15%的自有资金率，“这不是让人别干了吗？”值得注意的是，尽管这一传闻不一定会实施，但毕竟显示出一定的调控预期。

　　根据记者了解到得信息，7月底，回归A股第三次延后的富力可能会率先面临资金压力，10月底，招商地产将加入此行列，12月底，复地与万科也将面临压力。同时，保利、华润置地、金地、绿城与中海的资金链仍处于安全状态，恒大与雅居乐的资金链风险仍会低于2008年底。

　　一位业内人士据此认为，短期内，市场上还很难见到大型房企普降的现象。到了一定时候，一些房企迫于资金链压力，会开始有选择性地降价，以释放成交量，那时降价将成为唯一的选择。

　　不过，对此说法，万科回复称，截至2月末，公司尚未使用的授信额度达545亿元。时下公司资金链状况良好，足以应对任何可能的市场变化。