楼市新政后，北京土地拍卖溢价率巨降109%

    上海证券报消息 开发商拿地越来越理性而且挑剔。

    5月24日，根据北京土地整理储备中心数据显示，因无人报价，北京朝阳区金盏乡、 房山区长阳站和丰台区花乡等4宗地块集体流标，显示北京土地市场理性回归势头进一步强化。

    开发商拿地回归理性

    记者注意到，流拍的4地块都是商业金融、配套办公等性质的用地，对于开发商并不具有足够的诱惑力。

    “北京已经发文，酒店项目改住宅的项目将被禁售并且一律禁止分层、分单元销售，这无疑将打击一部分商业金融类用地的出让。”一位地产老总说。

    记者注意到，流拍的4地块中，包括北京丰台区花乡樊家村办公项目用地、朝阳区金盏乡楼梓庄村1-7号商业金融用地和2-4号多功能用地、房山区房山线长阳站9号地多功能项目用地，用地性质为配套办公、金融以及多功能用地，均为非住宅类用地。

    其中，房山多功能地块面积最大，规划建筑面积19.7万平方米，起始价7.5亿，折合楼面地价3832.6元/平方米，远低于该区域此前出让的几宗地块价格，但用地性质为文化娱乐、社会停车场库、交通设施、邮电设施、体育等，并无住宅面积。

    业内人士分析指出，北京市土地市场再次出现流拍，大背景还是由于楼市出台系列新政之下，开发商拿地逐渐回归理性。据分析，目前开发商拿地区域也主要集中在较为热点和成熟区域。

  新政后土地溢价率平均仅为8.25%

    事实上，近期北京土地市场既理性，又有一定的戏剧性。

    记者注意到，4月26日，首幅“试水新政”的北京市房山区窦店镇一宗住宅用地因拍卖价格“超上限”而流拍，随后的5月7日，顺义马坡镇新城地块在吸引了五家企业竞标后，又因竞标企业报价均低于标底导致流标。

    但是，5月18日，北京建工集团以14.02亿斩获房山线长阳站8号地，折合楼面价7500元/平方米；万科和中粮地产(7.40,0.24,3.35%)联合体斩获了另一地块即长阳镇起步区3号地南侧地块，成交价格9.83亿，折合楼面价6223元/平方米；金融街(8.93,0.21,2.41%)控股竞得昌平一地块，价格较2009年9月水平持平。

    紧接着，5月20日，北京首开和中铁地产两家公司，又分别竞得北京房山两地块，价格进一步回落，预示着土地市场理性回归势头显现。

    事实上，记者注意到，去年9月7日，万科联合中粮在北京市房山区曾豪掷22亿元拿下长阳镇起步区1号地，溢价率高达263%，折合楼面地价近6500元/平方米。在随后9月28日，万科其再次以29.3亿元竞得长阳镇起步区5号地，溢价率亦高达115%，折合楼面地价为5726元/平方米。

    “政府愿意卖，企业愿意买，且价格并没有创新高，完全是开发商理性拿地，恰恰是市场调控预期走稳的体现，这总比开发商不拿地或不敢拿地要好。”中国指数研究院副院长陈晟说。

    对此，北京中原地产张大伟告诉记者，4月14日楼市调控以来，北京土地市场已经急剧降温，楼面均价仅为3894元/平方米，相比2010年新政之前的土地楼面均价5940元/平方米下跌了34.5%。

    “特别是代表土地炒作程度的溢价率，新政后回归到平均8.25%，大部分为底价成交，而相比新政前的117.3%，溢价率下跌了109%，楼市新政开始见效。”张大伟认为，土地市场的回归，还将向下传导，带动住宅市场回归。