据烟台2009年统计公报数据显示，去年全年城市居民人均可支配收入21125元，增长9.2%。人均消费性支出为14537元，增长10.5%——人均消费支出增幅比例已经超过了收入增幅比例，人们的消费观念正在向着更开放、更多元的方向发展。但相比于消费需求的升级，商业供给的结构与质量升级却似乎步履维艰，表现在物理形态上，则是商业地产困惑与机遇的纠结。

　　烟台：突围商圈困境  南大街亟待突破

　　回顾近年来烟台商圈布局，从振华国际开店迎客、阳光100雅海城的二次招商重启，到韩国乐天玛特超市入驻新桥，从万象城的高调亮相，世茂女性主题百货的全新概念演绎，到莱山新天地都市广场和银座商城的纷纷开工。本土开发商频频遭遇全国房企挑战，传统商业运营商PK新型商业地产商，面对烟台这个尚未爆发的商业活火山，各路行家里手显示出前所未有的投资热情。然而，市场总是比人们想象的要理性，面对“商业大鳄”，面对“SHOPPINGMALL”，面对一个个新鲜的舶来品，烟台商业却显得有些错位——以南大街百货为龙头的传统商业格局看似牢不可破，优势互补却在同质化竞争的浸透下露出疲态；规模效应与一站式定位面临着尾大不掉的困境，漫长的养商过程耗尽市场的期待；淘到第一桶、第二桶金的商家面临着版图扩张的需求，一二线品牌面临着全国布局的要求，风险与收益的制衡却无形中增加着内外企业的机会成本，遏制着烟台商业更新换代的速度。然而，作为有着百年历史的烟台核心商圈，无论从城市升级的角度，还是消费结构优化的层面，一个不争的事实是南大街商圈需要升级，市场亟待找到一个更有力的突破点。

　　南大街：东西商圈双面夹击  “金角银边”率先发力

　　从芝罘区凤凰台街道办获悉，作为联系市中心区与开发区及福山区的重要干道，中心区的“西大门”， 以只楚路为轴线，以周边新兴住宅区为两翼，将形成集商场、办公、餐饮、娱乐、休闲、旅游、超市、居住等综合功能于一体的商业新格局，承接南大街商圈西移态势。目前，世界500强企业德国“麦德龙”，韩国“乐天玛特”已成功签订入驻南大街西商圈。

　　然而恰恰是在南大街东部成熟商圈与西部新兴商圈的交界带，却形成了新旧商业的“断点”，在两大商圈的联动与辐射之下，以御金台所在地——南大街与青年路交汇处为圆点的商圈必将成为南大街商业升级与西拓的必经之地。正因如此，御金台商业的启动已经成为业界关注的焦点。据悉，自今年年初闪电亮相之后，御金台就一直保持着相对低调的态度，但无论是其餐饮娱乐航母的定位还是定制式商业的概念，都为市场埋下了重重悬念，他的切入点在哪里？机会在哪里？由此而产生的商业模式与财富引爆点又在哪里？这一金角银边的黄金旺铺对整个南大街东西两大商圈的对接都是不可忽视的一笔。

　　御金台餐饮娱乐航母：填补港城空白   撬动商业空间

　　从商圈发展规律来看，规模上的扩展与业态上的细分从来都是相辅相成的。任何一个商圈都要经过从简单的购物型商业模式到餐饮、娱乐、休闲等多种业态并举的商业模式，并且大大增加了这部分功能性产业在整体商业面积中的比重，有的甚至提高到40%以上。据御金台销售负责人介绍，其商业定位也延续了这种思维方式，但着眼点与落脚点则是放在了整个南大街东西两大商圈，这一更高层面上。在业态组合方面，具体分为【居住圈生活配套】和【特色商业旗舰】两部分。其中地上1-3层近5000平米，将打造烟台首个餐饮娱乐航母，其采用的即“餐饮+娱乐休闲”的业态组合方式——以一家集中餐饮为主，配合5-6家休闲娱乐设施；或者以一家集中休闲娱乐为主，配合5-6家餐饮设施。其中，餐饮类必须满足“特色”与“高端”两个价值层面上的要求，而娱乐休闲则包括高端健身、SPA会馆，KTV等新兴休闲模式，可以说御金台商业组合方案是在餐饮与休闲产业之间找到了一个最具人气的黄金分割比例。据透露，目前已经有来自上海、北京等地的大型餐饮娱乐连锁机构在与开发商进行合作洽谈事宜，他们看重的恰恰就是御金台在未来商圈中这种差异化的精准定位，以及由此产生的未来商业空间。

　　御金台杯“烟台商战主题沙龙”将于3月20日下午在南大街137号御金台售楼处召开，欢迎感兴趣的社会人士拨打212—2008预约参加。