组合拳出击 房市继续挤泡沫

    房企加快项目开发进度和周转速度；专家称政策尚需细化，叠加效应才能逐步显现

    进入12月，中央政府再次出手调控楼市，政策细则频繁推出，步步收紧。随着“国四条”及一系列调控政策的出台，供求关系极度失衡、价格已至高位的房地产市场开始发生微妙的变化：投资客抛售套现，开始离场；购房者开始步入观望；地产股震荡下行，多空分歧；房企开始调整战略，应对可能的风险；一切都是那么似曾熟悉———当前楼市和2007年底的情形惊人的相似。
 

    在投资客意识到高位来临开始抛售的同时，部分房地产企业也注意到了楼市存在的风险。
 

    在北京，风险表现为投机过度。从今年6、7月份开始，住宅市场由春节后的自住需求开始转变为投资需求。“由于通胀预期的加大，很多企业都在强调其产品的保值增值功能，以吸引投资性购房者。”投资者王强表示。

    中国指数研究院调查显示，2009年1-9月，北京单价1.6万元以上的中高端楼盘成交套数占比达20.1%，特别是单价3万元以上的高端楼盘，尽管成交套数占比仅为2%，但销售占比超过10%。进入第四季度，这一数据依然在上升。从18000元/平米飚升至40000元/平米的太阳公元，甚至成为今年的新盘销售冠军。

    尽管房企已经开始有意识进行市场调整，但国土部严打囤地的动作，已让房企真正感受到调控的阵痛。

    12月23日，国土部宣布对北京、上海等9省区市的18宗房地产开发闲置土地挂牌督办，保利、中海、华润等大牌房企赫然在列。王强认为，去年以来房地产开发投资始终不足，是导致市场供需不平衡的原因之一，而国土部严格执行闲置土地政策，将促使房企加快存货周转。

    不过，岁末中央接连出台“遏制房价”政策，对“不差钱”的房产大鳄们并未“伤筋动骨”。“多半开发商实力雄厚，受政策影响不大。”一位国企房地产商对记者表示，国土部的“督办”反而使得不少囤地囤钱观望的房企，开始“盘活”手中的大笔资金。

    “即使在2008年市场最不好的时候，绿城都没有停下开工的步伐。”绿城中国营销总经理裘剑平表示，绿城今年的销售将达到450亿，如果去年停工，今年就没得卖。今后绿城还将保持持续的开工和周转速度。

    去年和今年大批出让土地的五环外地区，如奥北、大兴、房山、通州等，房企纷纷加快项目开发进度。11月17日，绿地集团今年7月在大兴所拿的黄村地块，已经开工，预计明年年中开盘；万科副总裁毛大庆透露，万科9月在房山所拿地块，也将于明年10月上市销售。

    这种改变也将反映到股市，12月房地产调控政策密集出台后，沪深股市地产股出现大幅回调，之前重仓地产股的基金大批出逃。中金公司报告认为，促供给的调控政策，意味着高周转、全国布局的龙头公司有望扩大市场份额，获得更好的销售表现。

    中金公司建议投资者，从三、四线地产股中回归到一、二线地产公司，重点是明年销售资源丰富、布局合理的行业龙头和区域龙头。