警惕杠杆效应
 

    和全国许多城市相比，温州楼市是一个非常独特的样本。

    “通过调研我们发现，温州房地产市场70%是投资或投机需求拉动的，真正自住的只有30%。而全国许多城市恰好相反，70%自住、30%投资。像长沙这样的城市，投资需求的比例可能还不到20%。”周德文表示，正是温州房地产市场这种特点，导致了温州楼市涨幅远超别的城市，但风险积聚也远超其他城市。

    “温州楼市有泡沫，而且泡沫已非常严重。”周德文表示，住宅尽管有投资价值，但终归是要人住的，温州外来白领很少，温州房屋的空置率极高，房屋出租100年都很难收回成本，这样的房价上涨很不健康。

    周德文还判断，未来两到三年内，温州楼市就可能出现急剧变化，他的依据是央行的信贷增量，“2009年上半年我国的信贷增量就达到7万亿元，已超出了央行年初公布的2009年全年计划，如此高的信贷增量不可能长期维持。2至3年后，当经济出现通胀预期时，我国的货币政策有可能又转为从紧。”

    林欢也赞同周德文“温州楼市泡沫已很严重”的判断，他认为，消除泡沫的办法有两种：一种是房价止步不前，通过时间来消化前期房价的过快增长；另一种是长期缓跌，如东南亚金融危机后的我国香港楼市和金融危机中的美国楼市。

    林欢表示，正因为民间金融发达，和上海、北京等城市相比，温州楼市尤其要警惕杠杆效应。“很多温州地产商在房地产开发中，和上海、北京等房地产市场相对规范的城市相比，第一大特点是杠杆高，实际自有资金很低，很多企业在项目开发时，自有资金实际只有10%至15%。其他都是通过银行贷款或民间借贷来的。”

    第二大特点是融资成本高，“在上海、北京等一线城市开发的主力地产商，大多是上市公司或央企，它们的融资成本多数在8%以内，有的甚至在5%以内；而温州市场上绝大多数房地产企业都是本地企业，开发商很少有上市公司。这些企业融资的综合成本在12%至15%，少数深圳在20%以上。”林欢表示。

    林欢认为，温州房地产企业利用的资金杠杆倍数大、融资成本高，是导致温州房价快速飙升原因之一。但也正是因为资金杠杆倍数大、融资成本高，才导致了温州云天的资金链断裂。“在下一次从紧的货币政策来临时，陷入困境的温州房地产企业可能远不止温州云天一家。”林欢表示
。

    温州市有关部门显然也意识到了温州楼市的潜在风险。据记者了解，从2009年9月起，温州与房地产相关的信贷政策已明显收紧。
 

    除此之外，温州已开始清理与民间金融关系十分密切的担保机构，仅瑞安一地，工商系统就注销了偏离主业的60多家担保机构。
 

    正是看到了温州楼市的潜在风险，周德文认为，为了温州经济与社会的稳定，现在该为温州楼市“降降火”了。

    “实体经济才是经济发展的根本力量，无论是企业家还是政府，都要把主要精力放到主业上。”周德文语重心长地表示，“我认识的一些企业家，他们用辛辛苦苦积累起来的实业资本作抵押，拿到贷款后投入到风险已很高的房地产市场，我经常劝他们回头。”