“内地城市的人现在已经没有资格住大房子了”，万科王石的这句话无论是戏言也罢，或是被舆论误读也罢，但将要接受市场验证了。

　　近期，万科集团执行副总裁毛大庆公开表示，北京万科的超小户型目前已进入政府审批阶段，公司持有，只租不卖。万科相关负责人向中新网房产频道称，该项目尚未开工，详细计划要等政府审批后，才会对外公布。

　　业内对万科此举则反应不佳。此前，北京“荣丰2008”和广州“万汇楼”的失败记忆，似乎还未让人遗忘。有专家向中新网房产频道表示，万科此举很可能是由开发转向运营的一次尝试，获得高投资回报才是开发超小户型的真正意图。

　　预言成真

　　——万科欲推微型住宅项目

　　有媒体近期报道，作为中国最大房地产开发商，万科打算将15平方米的微型住宅推向市场。万科的王石就曾预言，“内地城市的人现在已经没有资格住大房子了”，眼下这句话正在成为现实。

　　另外，万科集团执行副总裁毛大庆在接受媒体采访时表示，北京万科的超小户型目前已进入政府审批阶段。该项目属于出租公寓，建成后由万科自持，不对外出售，首期有三至四百套，如果除去公摊，面积也就15平方米左右。

　　万科相关负责人在接受中新网房产频道采访时，证实了毛大庆的说法。但是，该项目还尚未开工，详细情况要等政府审批后才向外公布。至于大家对小户型居住品质不高的担忧，该负责人笑言，“所以要请政府进行把关”。

　　据悉，超小户型住宅在万科已经酝酿多时，其高层也曾向外透露过相关细节。据媒体报道，万科总裁郁亮曾对外透露，15平方米超小户型住宅不仅仅是概念型产品，可能在北京率先落地。

　　对于此次万科拟建超小户型，业内认为这是万科的提前变招。“开发商近些年正在发生着一些变化，高开发量不可能长期维持下去，开发住宅终究会有一个尽头”，伟业我爱我家副总裁胡景晖向中新网房产频道称。

　　前车之鉴

　　——困难重重引发业内担忧

　　而超小户型出租项目也并非是万科的首次尝试。在王石执掌万科的时候，也曾在广州推出过小户型廉租项目——万汇楼。该项目在2008年9月正式推出，房间面积在30平方米到50平方米之间，其租金明显低于周边市场租赁价格。

　　外界虽把万汇楼称作廉租房，但它却并非由政府主导，这是万科针对低收入人群微型房市场的一次实验。有媒体称，该项目是由王石亲自拍板决定，并由集团董办进行推动，但却长期无法盈利。

　　此外，北京的微型住房市场早先已有开发商试水。2002年，荣丰地产董事长王征对媒体说：“我们曾经认真研究过市场，根据市场学原则，低消费群是最大的消费者”。他现在为荣丰控股集团董事长。

　　荣丰地产随后推出了微型住宅项目——荣丰2008，其接近10万平方米的销售面积，在发售5个月内销售了95%。但后来证明，该项目是典型的“叫座不叫好”。由于住户密度过大和公共设施拥挤，导致这里的居住品质极低。

　　面对微型住宅此前存在的问题，业内对万科在北京推出超小户型反应不佳。中原地产市场总监张大伟曾公开表示，低收入者不大可能购买这种微型住房，这种小户型更应该由政府主导以保障性住房或廉租房的形式出现。

　　利益驱动

　　——高回报让超小户型出炉

　　作为中国最大的房地产开发商，万科一直被当作行业的风向标。万科不顾前车之鉴，推出超小户型项目，引发业内猜测。万科此举是为了满足低收入人群的需要，还是进行的新一轮住房炒作？

　　“开发商正逐步由开发销售转向持有运营，像万达目前就即开发又持有，万科很可能也有类似的想法。一方面，公司自己持有，可以获得资产增值；另一方面，租金不断上涨，有持续的现金流汇报。投资小户型出租，可以较高的投资回报率”，胡景晖说。

　　同策房产咨询总监张宏伟在接受中新网房产频道采访时表示，万科也存在出售超小户型的可能性；超小户型是存在一定的市场需求，像刚参加工作的年轻人，以及从事商业或服务业的公司买来给员工居住。

　　“万科推出超小户型的最主要原因，可能是为了获得较高的利润；购房者不要认为，总价便宜购买的均价也会便宜；事实上是，面积越小的房子，每平米均价往往越贵；由于总价比较低，小户型的议价空间也不大”，张宏伟说。

　　著名经济评论家马光远也曾公开表示，万科此举虽符合一些低收入人群的需求，但这种产品的市场规模还要取决于政策因素。其市场前景可能取决于限购，如果把购房指标用于微小户型的话，再想购房相对就比较困难。