【分析】

　　承诺回购楼盘销售速度缓慢

　　此次原价回购，肇始于深圳宝安的绿景香颂项目。该项目在11月下旬推出三年原价回购措施，掀起“刚需解放运动”，此事在楼市闹得沸沸扬扬。

　　尽管虎门名购城在去年11月开盘时已经有五年原价回购措施，但一直只是默默地做，没有大范围宣传，也就是在绿景香颂事件之后，该项目才大发营销短信，高调广播回购消息。

　　原价回购，目的特别明显，就是为了提振消费信心，加快回笼资金。

　　由于调控政策持续紧缩，今年，全国楼市一片惨淡。在10月份，华东的中海、绿湖、绿地等大房企项目终于撑不住，大幅跳水，降价幅度甚至高达30%，引发了业主怒砸售楼处的纠纷。于是，全国楼市更加风声鹤唳、草木皆兵，降价预期更加浓烈。

　　在东莞，尽管前10月楼市签约一片火红，别有洞天，但覆巢之下无完卵，进入10月中旬，市场预期陡转直下，楼盘访客量大幅下挫。进入11月下旬，签约量跌入冰点，一手住宅一天的成交量时常只有区区六七十套，买家的主流心态变成“再等等，应该还会降价”，纷纷持币待购，市场成交十分糟糕。

　　由于限购政策在重点城市纷纷落地，尽管东莞没有出台限购政策，但其他城市的动作对买家信心打击很大，同时，由于大户型近两年累计的供应量很大，这使得拼接大户型严重滞销。黄旗山1号就是典型拼接大户型项目，最小的户型也在150平方米以上，一套房子有2个甚至3个房产证，黄旗山1号走货速度并不理想。

　　黄旗山1号是今年4月23日开盘的，迄今在东莞市房管局公众信息网上公布了6栋洋房的房源，推货量为787套，已销459套，去化率为58%。就算不与万科当月开盘要求销售60%的速度相比，就是跟工期相比，也显得缓慢。目前，黄旗山1号的外立面早已呈现，一般来说，如销售得好的项目，在封顶之前，已经大部分预售完毕。

　　虎门名购城的销售业绩也不容乐观。去年11月开盘，迄今已经一整年，但是250套写字楼仍有相当数量还在售。

　　为了助推销售速度，这两个项目推出原价回购措施。开发商潜台词是：我对我这个楼盘很有信心，不会降价的，如果降价，你可以退房，很保值。原价回购就是为了提振买家信心，加快资金回笼速度，尤其是到了年底算业绩的时候。

　　若退房，首次置业者将血本无归

　　原价回购，貌似很保值，很划算，但深究起来，其实不然。如果买家退房，仍然损失惨重。

　　首先，买家要承担高额的税费成本。售楼员说，买了黄旗山1号若想退房，税费的分摊，必须按照法规规章来，开发商不会分担业主那部分。若按此说法，现在买了黄旗山1号房子，在明年8月份退房，两次买卖，业主必须承担大约11%的税费。

　　日前，黄旗山1号的售楼员给记者算了一套157.09平方米的房子的价钱，折后总价为1566699元。另经专业人士估算，两次买卖业主必须支付大约172576元的税费。若首次置业贷款大约七成(109万元)，开发商垫付两成首付，业主暂时支付一成首付约156670元，一年之后退房的话，业主不仅首付耗费殆尽，而且还得另外再亏15906元，可谓“赔了夫人又折兵”。

　　税费构成如下：据售楼员给出的数据，一手买卖，税费总额为54884元，占比总价的3.5%。具体包括47000元的契税，6284元的维修基金，1600元的律师费、按揭费等其他税费。

　　若明年退房，按照二手房买卖，业主成了卖家，必须按照评估价支付交易费、评估费、营业税和佣金。一般来说，评估价高于合同价，目前暂且认定评估价等于合同价，那么，业主必须支付大约117692元的二手税费，相当于总价的7.5%。

　　启富置业总经理助理林晶计算了其中的三项税费：评估费共80元，按规定卖家承担一半，即40元。评估费，前100万元，按照5‰计算，后50多万按照2.5‰计算，共计6417元。营业税，按照总价的5.6%计算，大约87735元。至于佣金，林晶说现在还不好说。但目前东莞佣金普遍是总价的3%，按照规定，买卖双方各承担一半，那么那套房子卖家必须承担23500元。另外，个人所得税，按照差价为基数来征收，因为明年按照原价回购，差价为零，所以可以不计。

　　购买虎门名购城的写字楼，税费也照样不低。并且因为该项目没有产权证，属于法律不保护的小产权房，那么，业主的购买风险就更大。

　　此外，还有通货膨胀问题。目前通胀依然厉害，那么，这笔钱在一年、五年后，购买力必然下降了。

　　综上所述，原价回购只是一个听上去很美的营销噱头，对市民本无真正实惠。是否购买开发商会原价回购的房子，最关键的还是看房子的本身质素和性价比，而不要被绚丽的营销手法所迷惑。记者曾德军何建文

　　(南方日报)