大房企9月销售业绩集体下滑

　　随着成交持续乏力，房企业绩也有所下滑。根据保利地产11日发布的销售数据，今年9月公司实现签约面积58 .75万平方米，同比下降33 .14%；实现签约金额67 .36亿元，同比下降26.21%。另一龙头公司万科在稍早些时候也发布了销售数据，与去年同期相比亦呈颓势：实现销售面积108万平方米，销售金额125.1亿元，分别比2010年同期减少4 .9%和12%。此外，中海、碧桂园、富力、合景泰富等大型房企9月份销售业绩同比均出现下滑。

　　链家地产分析师张月认为，从公布9月销售业绩的房企来看，超过半数的大型房企业绩出现同比下滑，而且还是万科、中海等龙头房企，这说明随着调控的持续，不仅仅许多中小房企面临破产、转型抉择，长期的楼市僵持使大型房企的销售节奏也大幅减慢。

　　在销售不畅的局面下，房地产企业还不得不面对信贷紧缩、融资成本高 企 等 情 形 。 广 发 证 券 此 前 根 据2011年上市房地产公司披露的中期业绩报告统计指出，上半年上市房企平均资产负债率达到75%，创近5年来新高，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。另有数据披露，上半年106家上市房企存货上涨39%，达到9640亿元。超万亿的负债和近万亿元的存货，让房地产企业的资金链承受着巨大的压力。

　　标普9月底发布的中国房地产测试报告提出预测，未来6个月至1年内，疲软的销售和趋紧的信贷政策将给中国房地产企业的流动性造成压力。随着信贷政策越来越紧，将迫使开发商降价或者寻找其他融资渠道，其中不少渠道代价高昂。目前，标普共对29家在港上市的内地房地产企业进行评级，大部分房企的评级为等于或低于BB+级别的“投机”级。

　　“资金状况的确是考验开发商的一个非常关键的因素。”陈国强说，特别是快到年底，开发商将面临各种支付方面的压力。一方面资金回笼变得更加艰难，各种常规融资渠道可以说已经不具备融资的条件，另一方面，各种工程款、银行短期贷款、各项税费、员工的年终奖金等等，都需要开发商在年底有系统安排。他认为，在年底前这段时间内，其他前提不变尤其是政策面继续保持高压态势的情况下，房地产企业做出价格调整或者说有更多企业加入降价行列的概率是比较高的。

　　价格下行趋势确立

　　随着房地产企业资金压力逐渐加大，有研究预测，未来一段时间内房价拐点将至。中国银行11日发布的2011年第四季度中国经济金融展望季报预测，商品住宅价格调整拐点可能会在2012年春节前后到来。

　　的确，最近一段时间内房价数据表明松动迹象已开始显现。中国指数研究院近日公布的调查数据显示，2011年9月，全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下降0.03%，为去年9月以来的首次下降。

　　另据北京中原统计数据，截至10月9日，从9月开始的“金九银十”中，合计有销售记录的项目为191个住宅项目，其中均价相比8月份下调的达到了14个项目，降价的项目数量明显在增加。

　　世联地产研究部一份最新研究报告认为，未来房地产市场或将发生实质性的变化。一方面，调控政策效力犹存，且在相当长一段时期内不会放松，这将导致购房者需求萎缩，给开发商带来较大的存货压力；另一方面，购房者预期房价下跌的可能性增加。在此心理影响下，通过打折促销等手段迎合其此种心理，才有助于消化存货，实现供销两旺的局面。

　　徐枫预测，在目前的基础上，房价松动的幅度可能会维持在10%以内。不过，她同时提醒说，降价的趋势是形成了，但目前来看，实质性降价还没有真正来临，至于人们的预期能否形成现实还需要时间。

　　陈国强也表示，房价出现实质性调整的可能性在增大，但没法确定时间点在哪里，变数太多，除了开发商，地方政府也是一个非常关键的角色，如果地方政府抱着救市的心态，那么开发商也会有更多的底气。

　　广东省佛山市住建局网站11日发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，规定于10月12日起放宽限购条件。具体政策包括，非佛山市户籍引进人才购房时可不受个人所得税证明以及社保证明的限制；已办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移，不纳入限购范围等，这条被称为楼市限购放宽令的通知被暂缓执行。

　　“这反映了在调控过程中，地方与中央在政策诉求、追求目标上是有分歧的。”陈国强说。在他看来，虽然调控从严从紧的基调未变，但不排除一些地方政府暗中放松调控力度的可能。相比开发商，可能有的地方政府更担心市场的低迷会给当地带来更明显的消极影响，如果地方政府在执行力度、调控手段上做出一些调整，就有可能影响调控的最终效果，就会有更多开发商选择继续扛，那么，楼市出现实质性价格调整也就需要更长时间。