98家上市房企背负1.01万亿巨债 资金链越来越紧

　　在持续的宏观调控政策下，房地产企业的资金链越来越紧，市场上的存货越来越多，已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上。同时，业绩增长明显下滑，“万保招金”四大龙头今年中报净利润平均增幅不到15%。

　　资金紧张，业绩下滑，但让人不可思议的是降价似乎总是遥遥无期。在开发商看来，全新楼盘售价低于吹风价，或者是原楼盘新项目售价不上涨已经是做了极大的让步。

　　为什么开发商宁愿勒紧裤带也不愿降价？记者试图寻求答案。文/表 本报记者 蒋悦飞、张忠安

　　开发商的悖论

　　降价风声紧 实质性降价仍是未来时

　　温州出现了抛货潮，富力地产董事长李思廉也在中报发布会上表示，富力公司在价格上已下调10%，预计下半年还将作出调整。但实质性的降价仍是未来时。

　　7月份全国70个大中城市房价报告显示， 70个城市中有39个城市新建商品住宅环比价格上涨。而同比价格下降的城市只有1个。

　　来自易居中国的分析显示，与2010年全年相比，7月份一线、二线、三线城市均上涨4%以上。而且实际上，市民实际承受的房价上涨幅度更高：广州上月一手房网上签约均价高达13218元/平方米，同比上升17.8%。“预计9月份前后房价将首次出现环比负增长。”易居中国的预言能否成真？

　　开发商的资金

　　资金链紧 业绩下滑

　　开发商自筹资金比重已和2008年持平

　　不降价，并不是说开发商的日子很好过。实际上，开发商的资金链已经越绷越紧。

　　来自CREIS和国家统计局的数据显示：2011年1~5月，开发企业的自筹资金比重再次上升到39%，达到历史最高，已经和2008年金融危机时持平。一季度开发贷款额度仅为0.17万亿元，同比降48%。

　　股权融资同样受挫。德意志银行亚洲区投资银行部主席蔡洪平表示，今年上半年没有一家房地产公司在香港上市，实属罕见。从渠道里获悉，将近有14~18家公司准备上市，但没有一家成行，相反有一家公司，复地还退市了。

　　另外，中国指数研究院的报告显示，外资所占比重一直不高，近年来稳定在1%左右。

　　万亿债务或使房企投资降速

　　截至目前，沪深两市已有98家上市房企发布中报，累计实现净利润193亿元，平均增幅也只有23%，其中33家公司业绩有不同程度的下降。

　　“万保招金”这四大龙头业绩增幅也多数表现不佳。除保利地产业绩增长71.74%外，万科今年中报净利润仅增长5.88%，而金地集团更是下滑了61.05%。如果平均估算，这四家龙头的整体净利润为77.14亿元，同比仅增14.99%。

　　债务增幅高于业绩增幅

　　而上市房企平均资产负债率超过60%。截至今年6月30日，这些公司的债务总额达10102.7亿元，同比增长43%，远高于业绩增幅。其中被称为A股地产四大金刚的“万保招金”负债最高，合计达到4541.15亿元，而去年同期的负债仅为2779.45亿元。这也意味着，四大龙头房企今年中期的负债总额增幅达63.38%。

　　同时，98家公司的平均资产负债率为62%，有60家资产负债率有不同程度的上升，负债率超过70%的也达到40家。四大龙头企业的资产负债率也都维持高位，其中保利地产达到81.09%，万科为77.85%。

　　分析称，虽然上市房企为避免短期偿债压力过高，债务结构有了调整，短期借款和一年内到期流动负债增长幅度相对较小。但宏观政策不放松将增加上市房企的财务成本，业绩增长受到冲击，房价和投资调整或是必然选择。