要引导民间力量参与保障房建设，必须解决民间资本建设保障房的盈利模式问题。万科在建议方案中提出，要让民间资本进入这个领域，既要让民间资本获得合理的投资回报，又不能把保障房变成一个谋利的方式。

　　万科在建议方案中提出，可以借鉴国外经验，对保障房实行有限公共产权。

　　谭华杰表示，必须清楚一个事实，即保障房的需求有一个时间段，中国真正需要大量保障房往往集中在城市化过程的一个特殊时期，大量外来人口涌入城市而城市的商品房供应量又跟不上，导致商品房价格上涨过快，这是特定历史阶段的特殊问题。

　　但20年之后的情形又会怎么样呢？谭华杰认为，20年之后人口红利结束，城市化基本完成，社会可能又会面临房子过剩问题。

　　万科在建议方案中提出，可以学习国际经验，比如美国的经验，目前需要的是阶段性的住房保障任务，可以民间资金来提供和承担这20年的住房保障功能。

　　一个解决方案是，政府可以规定，民间资金持有房子，在20年期间必须用于保障房，但15或20年之后这个房子可以变成商品房，对外出售。谭华杰表示，这样做可以让民间持有房子的人并不牺牲房屋产权，只是牺牲了前20年内自由使用它的权利。

　　万科建议的操作方法是，不管这套房子是政府盖的，还是开发商盖的，都不重要，房子盖好后就把它卖给持有机构。持有机构可以以低于商品房的价格购买这套房子，而政府可以让利给持有机构，两者共同持有房屋产权。

　　持有机构购房后，前20年只能用来出租给政府指定的住房保障对象，不能作为其他用途，但是15年之后这套房子可以出售的。出售这套房子产生的收益，同样由持有机构和地方政府按产权比例分成。

　　这类房屋可以按照市场租金对外出租，但是保障房对象可以只需支付租金的一部分，剩余租金差额或者由政府直接补贴给持有机构，或者把租金差额折算成房屋产权，逐渐转移给持有机构，使得持有机构的产权比例不断增多。

　　谭华杰表示，这种模式下，持有机构最主要的收益根本不是前期的租金，而是20年后这个房屋的出售所得，持有产权越多意味着未来收益越大。

　　万科认为，这种模式能解决民间资金建设保障房无法获得投资回报的问题，也能解决民间资金持有保障房难以获得经营收益的问题，同样可以解决地方政府建设保障房的资金来源。

　　谭华杰表示，20年后这个城市可能根本不需要这么多保障房，甚至不需要这么多小户型住宅。在这种模式下，保障房投资和运营机构就会预测和预防这种不利的结局，提前在房屋外形设计、房屋功能、空间布局既配套等方面做好应对。“但如果没有明确的利益驱使，谁会关心这些房屋在20年后的命运呢？”