新房市场存货压力增大

　　开发商扩张步点放慢中小房企面临“失血”危机

　　近期，政府加大打击“捂盘惜售”，同时从多方面收紧“银根”，开发商资金链渐紧，一些中小房企面临“失血”危机，楼市新房推盘节奏明显加快。然而，市场供应的放量却并未带动楼市成交的显著回升，各地新房市场存货压力初现。

　　继前期银监会要求逐月监控房地产信托业务之后，上周又爆出10家信托公司的房地产信托业务被叫停的消息；此外，监管部门还要求相关信托公司的房地产信托余额不得超过4月底的规模；加之此前准备金率的不断上调所导致的银行贷款额度日益紧张，开发商的国内融资已日益困难。此外，日前针对多家房企意欲扎堆“借壳上市”，证监会下发意见稿规范“借壳上市”。要求“借壳上市”须执行首次公开发行IPO趋同标准，拟借壳资产必须持续两年盈利，且净利润累计超过2000万。银行可自主提高首套房的购房首付比例。发改委则再次发布了关于执行“一房一价”政策的通知，开发商在新房价格上被进一步规范。

　　迫于业务发展的需求，最近，很多大型房地产企业纷纷通过海外发债、向外资银行借贷等方式来储备资金。而更多的以房地产信托渠道融资的中小房企则受资金链紧绷之影响，近期率先加快了推盘节奏。据中原地产前一周监测的9大城市的新增供应面积环比大幅增加了85%，一线城市供应显著增加。

　　然而，据供应的增加并未带动成交大幅回升，前周9大城市的成交量未能延续前期回升趋势，环比下滑10%，与今年的周平均水平基本持平，仍处低位。由于近期供应的增加并未带动成交显著回升，致使各大城市的存货压力增大。中原地产监测，上周7大城市中的北京、广州、南京、重庆等4个城市存量环比均有小幅增加。中原地产监测的9大城市5月整体成交面积与上月基本持平，而其中10个标杆房企的销售面积环比增长20%，这表明除标杆房企以外的中小房企的业绩已经出现恶化。

　　楼市的存货压力已显现，交易的低迷以及房源郊区化，接进市区的热门项目一再拖后入市时间等结构性因素的影响，也使北京近来的签约均价已不足2万，相比去年同期下降超过一成。与此同时，房企拿地意愿持续低迷，土地市场清淡。中原地产监测的15个城市均反映出，近期土地市场成交普遍在低位徘徊，反映出在调控不断深入的背景下，房企已深感压力，布局扩张已日趋谨慎。

　　目前通过信托进行房地产融资成本已经高达20%以上，如果房地产商资金链进一步趋紧，信托产品的收益率或会继续走高。目前众多房地产企业在发行基金，这是眼下尚未被政府方面限制的融资渠道，但采用基金融资目前需要给投资人15%的回报，成本也已经很高。统计局公布的全国楼市数据表明，资金利用成本高的资金来源已成为很多开发商主要资金来源。

　　业内人士认为，下半年针对楼市的调控政策恐难放松，在融资渠道急剧变窄的情况下，房企融资成本将不断攀高，预计在下半年开发商将面临销售萎缩及贷款收紧的双重压力。随着保障性住房供量的加大，房价下调的趋势正在日益强化。部分开发商或将从二季度后期开始降价求量。北京等城市很可能率先出现市场调整。而二三线城市在未限购的环境下，成交量或能延续平稳。