地价难压

　　事实上，从目前的供需关系看，促使地价上涨的动力仍然十分充足。总体上，各地用地需求大大超过供地指标允许的限额。

　　用地指标不足，是目前快速城市化过程中各地政府普遍面临的难题。中央政府对土地使用实行“总量控制、指标管理、动态平衡”的原则，每年根据上报的用地需求，安排新增建设用地指标，地方政府只能在指标范围内搞建设、上项目，超过范围即属于违规用地。

　　4月7日，在国土部召开全国土地供应调研报告会上，国土部规划司司长董祚继根据对全国31个省份调研结果指出，全国31个省份都反映计划指标不足，全年用地需求总计达1616万亩，远远大于年度计划指标670万亩，下达指标只能满足需求的三分之一。其中，有8个省份今年的用地缺口超过40万亩。

　　接近国土部的一位人士告诉财新《新世纪》记者，近两年中央每年分配的年度计划指标总额在600万亩左右，今年多增加了40万亩。但今年是“十二五”开局之年，各地项目多，需求会增大一些，不过各地上报的需求会有一定水分，供需缺口仍在正常范围之内。但他也坦承，部分地区重GDP轻民生，“两高一资”等中央已经禁止的项目仍然上马，扩大了用地需求，加之很多地方要上马交通、水利等基础设施项目，用地量会大幅增加；短期内上马项目多的地区，用地缺口会突出。

　　普通商品房供地在总量中比重低，也受到房地产商抨击。华远集团前董事长任志强有公开测算，在新增建设用地中，房地产用地占比不到总量的六分之一，而房地产用地中还分为商业、办公、公共建筑、保障性住房和房地产开发等多类，真正用于商品房住宅建设的土地十分有限。而2009年和2010年的住宅建设用地中，开发商购置的商品住宅用地只有住宅建设用地的三分之一或者四分之一。

　　尽管国土部要求“确保城市住房用地供应计划总量不低于前两年年均实际供应总量”，但任志强认为，2009年商品房供地负两位数增长，虽然2010年总供地增长了30％多，以2年平均计算实际供地是大幅减少。

　　更重要的是，地方政府应对限购压力，纷纷在地价构成上做出调整，力撑地价。由于国土资源部对土地溢价率进行限额控制，超过50％的地块需上报原因，并由省级国土资源主管部门约谈，一季度全国土地溢价率大幅下滑。上海市一季度出让的27幅地块全部“零溢价”，其他一线城市政府在土地出让中将溢价率控制在了49％左右。

　　实际上，地方政府在控制溢价率的同时却上调了土地出让底价。

　　根据中国指数研究院的监测，一季度全国住宅用地底价仍稳中有升，1月-3月，底价分别为2862元/平方米、3232元/平方米、3388元/平方米，2月、3月分别环比上涨13％、5％，与去年同期底价相比，上涨12％和69％；住宅用地成交价分别为3981元/平方米、3719元/平方米，3671元/平方米，环比下降7％、1％。底价上涨幅度高于成交价降幅，“中央想限制溢价率，地方政府又不能低价卖地，所以只能抬高底价。”蒋云峰表示。

　　在李国平看来，目前地方政府50％的收入跟房地产有关，地方政府用土地抵押的融资平台账目混乱，一旦土地价格下跌，地方财政有破产的危险。因此地方政府主观上不愿改变土地价格上涨的趋势。