监管层对房地产行业信贷风险管理再次加码。

　　4月19日，银监会召开2011年第二次经济金融形势通报会，银监会主席刘明康要求进一步强化房地产开发贷款风险管理，开展新一轮的房地产贷款压力测试。

　　记者从商业银行知情人士处独家获悉，4月初，银监会已下发通知，要求各银行按新的情景假设条件测算房贷质量变动情况，本月底到5月初上报测试情况情境下的八项房地产类贷款五级分类余额。

　　与去年银监会先后两次提出的房贷压力测试情境假设条件相比，此轮测试考虑的假设情况更为细致、严格。上述人士称，此次对高风险地区和一般地区进行分类测算，前者的轻、中、重三种压力情景标准提高，分别为房价平均下跌30%、利率上调27个基点，房价下跌40%、利率上调54个基点，房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。此外，本次还增加了住房成交面积下降等假设情境。

　　“与去年相比，今年以来多地房价下跌，今年也加息了几次，开展新的压力测试是必要的。”数名商业银行人士表示。不过，银行人士多认为，出现测试中的极端假设条件概率很低，房地产不良贷款和不良率应不会出现大幅上升情况。

　　7大城市高压测试

　　北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京7大城市为房贷“高风险地区”，需按房价较大幅度下跌的条件测算。

　　据透露，此次对房贷压力测试按照地区的不同被给予了不同对待，北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等7大城市被确认为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条件测算房地产贷款五级分类变动。

　　中国房地产指数研究院数据显示，2010年7月，上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京的商品住房成交均价分别为23883元/平、23465元/平、13926元/平、6325元/平、19950元/平、11892元/平，及至今年3月，这6大城市商品住房成交价分别为13806元/平、19424元/平、11287元/平、6933元/平、18352元/平、13069元/平，多数城市房价下降(北京数据缺失).

　　“这些城市房价涨幅过大，如果政策持续紧缩，出现大幅下跌是可能的，银行有必要提前了解可能的承受度。”深圳一名地产中介研究人士称。

　　对于7大城市之外的其他地区，银监会要求按照房价下跌10%、利率上调27个基点，房价下跌20%、利率上调54个基点，房价下跌30%、利率上调108个基点的情况测算。

　　相比去年的两次房贷测试，新一轮测试更具地区针对性，在房价下跌幅度上也给予了或重或轻的情境。

　　2010年5月，银监会要求银行按照房价下跌10%、利率上调27个基点，房价下跌20%、利率上调54个基点，房价下跌30%、利率上调108年基点三种情况进行房贷压力测试，此后8月，监管部门重新定义重度压力情景的房价下跌幅度，从下跌30%调整为50%。

　　此外，前述知情人士透露，今年的测试增加了“成交面积下降”这项情境，轻、中、重相应按下降10%、20%、30%来测算。

　　银行人士解析称，监管层新设情境应主要是考虑到房地产开发贷压力测试实际情况，银行对开发商的贷款不只是抵押贷款，还包括很大比例的信用贷款，这就要考察开发商的还款现金流，即销售收入，其测算不仅涉及房价变动，还有成交面积的变动。

　　知情人士称，按监管要求，测算结果出来后，各银行需分类上报压力测试情境下的8项房地产类贷款五级分类变动情况，分别是房产开发贷、地产开发贷、土地储备贷款、商用住房贷款、个人住房贷款、企业购房贷款、上下游相关行业贷款(上游包括炼钢、水泥、玻璃行业等，下游包括家具制造、小家电等)、其他贷款。