公租房难退出成烫手山芋

　　业内人士普遍认为，这种“捆绑打包”模式只是过渡性安排，并不能长久为之。杨晨青认为，首先，单纯靠租金回报的模式周期过长，企业不愿涉及；另外一方面，指望企业来长期管理租赁房项目无论从权限还是精力来看都不现实，从以往的经验来看，即使有企业参建公租房或廉租房，往往建成之后也会由政府全数回购再统一运营。

　　然而，从现实层面来说，地方政府根本无法做到全数回购再统一运营。上海市住房保障和房屋管理局相关负责人告诉《中国经济周刊》：“至少来说，我没有听到过上海市区政府在公租房的问题上会采取回购运营的方式来进行，政府在民生特别是保障性住房上财政支出压力已经很大，所以才希望社会资金能够参与到保障性住房当中，帮助政府解决资金缺口之急。”

　　随着今年保障性住房建设体量的全面扩张，尤其从目前政府的规划导向来看，未来租赁用房将逐渐成为保障房体系的重点，而由于政府投入开发或回购租赁用房同样需要面对成本回收周期漫长的问题，这样一来无疑将给地方财政带来巨大的压力。

　　上海某房地产开发商告诉《中国经济周刊》：“公租房从本质上来说就像是一个烫手山芋，既无行政性的退出机制（政府回购），又无市场化的退出机制（房地产信托基金），变成了两边不靠的产物。”

　　所谓“经济适用房”虽然是保障性住房，但如果住户的赎购条款明晰，在一定程度上也兼具了投资性，而公租房并不具有这样的属性，其需要完全来自于居住功能的需要。“近年来，上海一直在推动房地产信托基金（REITs），其实很适合于公寓出租房项目，但这几年来，上海租售比失衡使得市场并不看好REITs。”上海市金融办官员这样告诉《中国经济周刊》。

　　险资公租房回报率不明朗

　　据了解，去年年底，全国工商联房地产商会已向国家发改委、住建部提交了首只“公租房基金”的方案，这与REITs方式较为类似，投资者可以通过银行、信托等理财产品，和其他基金代理机构间接进行投资，从较为谨慎的角度来看真正的投资回报率只有5%。

　　从现实来看，或许愿意对公租房的低投资回报率进行尝试的只有保险企业了。上海市市长韩正此前也表示正在积极推动保险业资金进入保障房。

　　3月末，中国平安董事长马明哲在2010年业绩发布会上向《中国经济周刊》记者表示，保障性住房基本是政府主导，在土地价格、政策方面会得到政府支持，虽然销售价格相对商品房价格低很多，但从投资风险角度来讲，保障性住房相对安全，投资开发具有持续性。

　　今年3月，太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”正式通过保监会的备案，成为国内首单保险资金不动产债权投资计划。该计划将募集资金40亿元，投向上海市徐汇区铁路南站地区、徐汇区华泾地块和普陀区上粮二库部分地块公租房项目。

　　值得注意的是，上述公租房项目的建设方正是上海地产集团，其把原本应该向银行融资的保障房资金转而向保险公司募集。不过，由于上述项目都处于建设阶段，租金情况仍未明朗，因而上海地产集团和中国太保究竟能否从中获得持续的现金流依然未知。

　　中国太保资产管理公司董事长汤大生在被记者问及公租房项目投资回报率的问题时，不愿意给出直接的数字，仅表示，继上海公租房的项目后，太平洋资产未来还会从长期投资的角度，考虑保险资金的投资收益要求，以及公租屋的建设需要，来选择有利的项目，其收益水平肯定会高于现在债券或其他资产的配置产品。

　　据悉，中国首个公租房基金——建银精瑞公租房建设投资基金即将成立，目前方案已报送国家发改委并报住建部，首期拟募集100亿元。未来3年内，将在全国范围内选择符合条件的项目，投建数百万平方米的公租房。

　　公租房退出机制个案

　　湖北黄石——公租房分为公益性公租房、社会性公租房和混合型公租房三种。其中，混合型公租房是指社会力量和政府共同出资建成或回购，按照投资的比例拥有相应产权份额的共有产权公租房。混合型公租房中，部分项目可面向社会出租，在承租人租满三年后，产权主体可以相互转让，并且其公租房的用途也可以适当地改变。

　　重庆——公租房承租人在租期满5年后可以购买公租房，但是再次出售时，只能由政府回购，并且回购价格为原销售价格加同期银行存款活期利息。

　　REITs

　　是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，既可以封闭运行，也可以上市交易。可以通过银行、信托等理财产品，和其他基金代理机构间接进行投资。