依据资金链原理测算

刘元春分析说，2008年上半年，中国房地产市场在经历了2007年的繁荣后，出现短暂“阵痛”， 许多昔日“地王”纷纷折戟，一些“地王企业”甚至不惜付出被扣罚高额土地出让金为代价退地自保。1~5月份，房地产市场成交量大幅下滑，至4、5月份，一线城市房价下挫至谷底。

对于房价下行20%的具体数据如何得出？刘元春解释说：“我们对房价的测算原理很简单，在大的市场调整中，企业并不简单根据利润销售变化，而根据资金链进行被迫调整，根据我们的研究，这是所有大的市场调整中的一个共同点，也就是说，供求总体决定房价，但在特殊情况下并不影响价格调整。”

他进一步解释，可通过三方面来分析未来房价走势，包括通过房地产行业资金来源状况，来分析未来资金来源变异的过程；通过资金应付款的构成因素，来预测未来几个月资金应付量的变化轨迹，从而判断出整个房地产行业资金恶化的程度；根据房地产整个行业降价行为对资金的影响度，测算出要降价多少，才能使销售额资金弥补其现金流缺口。

“也就是说，我们会通过贷款、销售，自有资金存量等来预测地产商资金来源走势这一数据，再测算资金运用支出的未来轨迹，包括还款周期，开发投资的资金规模等，找到其资金恶化点。”他说，“当房地产商的资金状况恶化到一定程度，房地产企业希望对抗调控政策的影响，就只能做出经营策略调整，开源节流，而房地产企业能节流的最大开支包括两项：减少投资或不还款，但后者显然并不可能，因为目前政府正在加大对开发投资的监控，而企业最后只能够选择降价来弥补资金链缺口。”

曾成功预测2008年房价下降

根据他们的测算，自今年年底起，房地产企业将进入还款高峰期，应付款累计增速将超过30%，与此同时，资金来源却由于销售下滑、贷款条件提高等因素出现快速恶化，预计到2011年一季度将出现大幅度负增长；同时，由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化，房地产企业的各类杠杆率都出现了下降。

而与此相对应的是，政府正在加大对开发投资的监控，因此，能够看到近期房地产的开工势头很猛，“这样的状况延续下去，未来房地产的资金短缺会更严重，去年3、4季度和今年1季度是房地产借款高峰，按正常借款结构，今年12月和明年1月是还款高峰，房地产开发商将面临巨大的资金链接续的考验，因此，我们判断房价在那之后下跌是有依据的。”

刘元春还表示，除此以外，他们还对房地产市场的需求做了推算，如果政策持续加码，继续严控，需求大量上扬概率较小，持币观望概率更大。他说，据其推算，明年3月后，新房竣工率会大幅度升高，因为自去年3季度开始，新开工项目大量增加，开发投资从今年4月份开始急剧上扬，按项目建设周期来看，明年3月，房地产市场的供给增幅会很大，这也将支撑房价的进一步调整。

“总而言之，企业为保证资金链的顺畅，就必须节流开源，而当节流有限时，就必须开源，开源就是降价，这是硬杠杆，而根据我们的测算，至明年1、2季度，房地产企业必须降价20%促销来加快资金回笼，以弥补资金空缺”。刘元春说，这一模型成功预测了2008年前半年的房地产情况。

至于民众为何对报告结论理解有偏差，他表示，大部分人在谈及房价时都紧盯繁华地段房源，“实际上大部分一线城市近年来的新开楼盘都在往偏远地区集中，这些地区房价变化本身就很大，比如，此前有消息称北京通州房价直跌7000元。”他说，如果所有人都认为房价不可能跌，这才是最危险的信号。