“史上最严厉的宏观调控”密集出台，让2010年成为房地产最为起伏跌宕的一个年头，大起大落的市场格局，使得开发商必须随之作出果断而又快速的策略调整，复杂的形势下，也只有先知先觉者能够赢得先机。

集中度提升大势所趋

在万科宣布年销售超过800亿后，保利地产随即跨过500亿门槛，一线地产商的规模已经达到新的高度。各家开发商刚刚披露的10月销售数据显示，中海、恒大、绿地、绿城等几家企业都有可能在今年实现500亿销售突破。

单个企业规模的不断膨胀，让行业集中度提升成为绕不开的话题。

据中国房地产测评中心统计，进入2010年，中国房地产上市公司50强榜单的门槛收入为19.81亿元，平均房地产业务收入为80.35亿元，房地产业务收入在100亿元以上的企业有11家，50亿~100亿元的有15家，50亿元以下的24家，在平均值以上的有14家，前10强企业房地产业务总收入占前50强业务收入比为52.04%。

根据数字的变化，该中心由此判断：房地产行业规模化趋势明显，优势向龙头公司集中。

从企业数量和各家企业的市场占有率上看，国内房地产堪称充分竞争行业。数据显示，万科2009年的市场占有率约不足3%，而保利地产则仅为1.3%，销售额排前五名的开发商总体市场份额离10%都相差较远。

但不少大开发商相信，这种局面在未来若干年会发生改变。“集中度势必相应提升。”万科董秘谭华杰表示，“将来会有企业在达到巅峰状态时，其市场占有率接近10%。”

保利地产董秘岳勇坚也认为，行业的集中趋势不可逆转，“以前我们只在一线城市的土地拍卖上碰到一些同行，但现在你会发现大家在很多城市都能碰到。这说明很多企业都将战线从一线城市拉到二三线，而当地的小企业在土地竞争中就会败下阵来。”

广发证券房地产行业分析师沈爱卿表示：“现在的政策调控让市场进一步陷入调整，加上大发展商逐步布局到二三线城市，越来越多客户将转向有品牌优势的大公司，市场集中的趋势基本可以确立。”

商业帝国浮出水面

除了在住宅开发市场扩大市场份额，大集团的另一个动向则是快速向商业地产领域挺进。

住宅开发受到宏观政策调控的时候，投机市场开始将眼光投向商业地产。“市场低迷的时候，人们可以不买房，但是不可能不消费。”在此判断下，商业地产的领头企业大连万达盛极一时，而香港开发商的“地产+商业”模式重新引起国内开发商的关注。

就连曾积极推崇美国模式的万科，也已经重新调整自己的定位。年初至今，万科在商业地产领域的布局已经涉及北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市，既覆盖了一线城市，又涵盖了沿海三线城市和内陆区域中心城市。

同时，保利地产也确定了集团的“四大业务板块”，即商品房、保障型住房、商业地产和旅游地产。

龙湖地产也在多个场合透露，大力发展商业地产，是龙湖地产最新制定的发展战略之一。“到2014年，龙湖在国内运营的商业项目将超过30个，经营面积将达200万平方米，所贡献的利润将占公司利润总额的15%~20%。”

国家统计局公布的数据显示，前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%。其中，商品住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长27%，商业营业用房增长33.2%。前三季度，商品房销售额为3.19万亿元，同比增长15.9%。

越来越多的开发商都开始由原来的只专注住宅开发转向住宅兼商业、旅游地产等多产品线的开发。事实上，对于万科、保利地产等一线地产商而言，住宅开发规模是不可能无限扩张的，因此，当企业开发达到一定规模后，产品线多元化的战略转型已势在必行。