谢国忠

　　
　　今年7月，独立经济学家谢国忠在其新书《再危机：泡沫破碎时，我会通知你》的发布会上再次强调：“从目前的房价收入比、房租回报率等方面来看，国内一线城市的房地产市场确实存在泡沫，而这些泡沫将因为承受不住通胀压力的增加而破掉，时间点可能就出现在2012年。”

　　
　　樊纲

　　
　　国民经济研究所所长、前央行货币政策委员樊纲也在同一个月表示，本轮楼市调控还未达到预期效果，调控远没有到位，但房价一定会向下有所调整。

　　
　　曹建海

　　
　　中国社会科学院研究生院教授、“地产三剑客”之一的曹建海则在本月明确宣称，从目前的空置率和房价下跌60%的压力测试两方面来判断，预测最晚到2012年中国房地产必然崩盘，整个房价将有40%至50%的回落。

　　
　　王石

　　万科董事长王石则认为，虽然目前观望的低谷已经过去，但中国一线城市房价还有往下调的空间，下调幅度在10%~15%。他也早早作过预测，楼市在2010年终将破裂，而万科为此已经提前准备。
编者按：

　　
　　随着“金九银十”的到来，政府与开发商历经数月的政策博弈和心理博弈都将从“暗战”进入实战。未来两个月，开发商的营销动作、买楼者的接盘能力、政策的风向无疑将决定接下来一年的楼价走势。潘石屹的分析正确与否也将在明年得到检验。

　　潘石屹：

　　
　　影响未来住房价格的几个重要因素

　　
　　前几天我曾说过，在未来一年内中国住房市场的价格和成交量都会下跌。今天我把对这一问题的思考与分析写下来与大家一起探讨。

　　
　　一、中央的政策强调要加大保障性住房的建设。尽管这项政策几年前就已提出，但对执行的规定上没有像今年这样具体和严厉，如每个城市要完成“双50%”：即给保障性住房的供地不能少于50%；当年开工面积不能少于50%。如果这项政策持续实施下来，中国住房市场的格局将会发生根本的变化，人们将不再仅仅依靠商品房来解决住房问题，而会有相当一部分人，30%甚至更多的人转向依靠政府的帮助，通过保障性住房来解决自己的住房问题。也有人质疑地方政府建保障房的积极性和财力等，但“国十条”中加上了问责制，这是几年来对房地产的宏观调控从来没有过的。

　　
　　二、银监会出台了“三个办法一个指引”，即对开发商贷款要直接委托给施工单位、材料供应商，加剧了开发商资金的紧张，把开发商手里原来的活钱变成了死钱，尤其对那些毛利率不高、销售建设过程慢、过去有过拖欠施工单位和材料供应商款项的开发商影响会更大。

　　
　　三、针对住建部出台的对预售收入监管的办法。这对开发商运行资金的影响是非常巨大的。一般房地产企业的运行资金中有超过50%来自预售收入，对预售收入的监管、分阶段放款，也是把开发商的活钱变成了死钱。

　　
　　四、清理闲置土地。几年来政府一直强调清理闲置土地，但几乎没有进展。今年国土资源部又公布了2800多宗闲置土地的名单。公布这个名单就等于国土部门给自己下了任务，这2800宗闲置土地的处理结果无论如何要对社会有一个交代。

　　
　　以上这四方面的政策，预计在四季度都可能实施，造成的影响是两方面的：一是增加了市场上住房的供应量。真正影响市场价格的力量是供求关系，供应量的增加直接影响市场价格；二是加剧了房地产商资金的紧张程度。开发商降价的前提是企业资金紧张，没有钱了，企业的资金链条紧张比任何导致降价的因素压力都大。