这几天，楼市最热的话题莫过于二套房认定有了明确的执行标准，即“认房又认贷”。住建部、中国人民银行、银监会联合制定的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》近日出台。有人松了口气：二套房认定终于有定论了，外地人购房也可以按揭了，一度停滞的楼市成交终于可以“开闸”了。
 

　　而真实的情况又是怎样呢？这两天，据记者从各大银行获取的消息，大家都在等待总行出台执行细则，目前几乎所有二套以上房贷都处于停顿状态。而从银行人士的分析看，二套房认定，还有3大疑问待破解。

　　疑问1　外地有房产，怎么查证套数

　　《通知》规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

　　具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。

　　按照这一规定，假如说你打算在杭州买房，照理应该将你在全国各地的房产都进行查询，有几套就算几套。但实际上，杭州目前的产权登记系统只有五个老城区(上城、下城、江干、拱墅、西湖)是联网的，下沙开发区、滨江区、之江度假区的产权登记系统尚“各自为政”。更别说萧山、余杭了。如何认定五城区之外的房产？

　　深圳发展银行杭州分行零售业务部风险主管杜志良认为，假如由购房者即贷款人自己分头跑各个产权登记部门出证明，光杭州地区就要跑六个，这个工作量太大，并不现实。目前最可行的操作办法就是五城区以外房产由购房者提供套数书面诚信保证。

　　但对于书面保证的真实性，大多数银行房贷负责人表示确认的难度很大。杜志良认为，银行可以在贷款合同中掌握主动权，假如保证失实，放贷之后一旦查实，银行有权采取“收回贷款”、“高额罚息”、“记作不良记录”等违约手段。建设银行某房贷负责人则直言不讳地说，不管怎么说，单靠一纸保证认定有点“自欺欺人”的味道。实际上，对于杭州以外地区的二套房认定，目前似乎只能放任自流。

　　疑问2　外地人购房，究竟怎么算

　　《通知》规定，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。这一条款被许多媒体认定为一度暂停的外地人房贷放松的标志。

　　“只要是外地人，不能提供两项证明，就得按照二套以上标准放贷。那么到底是按照二套，还是三套或四套呢？”一位知名中介的核证部经理质疑。