楼市

    房地产贷款将减少 房企观望期加快结束

    4月楼市调控信贷重拳层层出击后的首个黄金周,“五一”假期楼市的萧条原本已在预料之中。5月2日央行宣布从5月10日起上调存款准备金率0.5个百分点,更是雪上加霜。正如专家所指出的,轮番调控政策使开发商的观望期加快结束,该降价降价、该促销促销,纵观“五一”期间房企表现,不少已是如此。

    “五一”黄金周,原本打算踩踩楼盘看看在4月的调控后开发商会推出什么样的优惠措施的高女士,因为一个消息,又打消了这个念头。5月2日,中国人民银行决定,从5月10日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内继1月12日和2月12日后,第三次上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

    高女士气定神闲地说:“看来中央打击高房价的措施远还没完,这房价肯定还得跌,五一开发商打的那点小折扣算什么,我大可以再等等。”的确,虽然央行再次调高存款准备金率主要是为了收紧流动性,并非单单针对楼市,但显然,此举对楼市的影响显而易见。

    以广东为例,据广东省房协一季度房地产市场分析报告,1季度全省房地产开发到位资金1356.45亿元,其中373.15亿元来自国内贷款,占到27.51%,其比重已接近2002年以来最高位,同比增幅为42.4%,增速明显。显示在利用外资及自筹资金所占比重大幅下降的情况下,房企对国内贷款的依赖加重。

    央行货币政策委员会委员李稻葵表示,上调准备金率主要影响银行贷款。股市主要资金不是来自银行,所以对股市影响有限；但对房地产市场发展会有一定控制。

    此次调整后,存款准备金率离历史的最高峰17.5%仅一步之遥,相当于回收2500亿元流动资金。中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军指出,存款准备金率的上调,将直接影响到商业银行的放贷能力,银行可能调整贷款投向,减少房地产领域的贷款投放。显然,此前银行对楼市的放贷经过几次紧缩政策后已经很紧,此次调整令银行的贷款空间更小,房企可获贷款更少。

    北京大学房地产研究所所长陈国强表示,“房地产对资金的依赖程度较高,可以说是息息相关。而上调之后,肯定会冻结一部分流动资金,同时信贷投放也受到影响。银根收紧对房地产行业的负面影响还是显而易见的”。“虽然影响幅度不会太大,但对心理和预期上的影响非常大,尤其是在这样敏感的关头。”

    陈国强尤其指出,新政出台后,绝大部分开发商选择延期开盘,以留出时间判断楼市走势:是低迷还是短暂波动。“在没有看清市场形势之前,延期开盘相对比较保险。”但存款准备金率的再次上调将使得房企观望期加快结束。“众多房地产企业会发现,这是一个真正意义上的调整。而一旦确定对未来的预期,开发商就会认为延期开盘不是一个上上之策,该调价调价,该促销促销,改变市场策略。”

    购房预期已改变 “五一”成交接近历史低点

    政策调控之下,购房者看跌心态进一步加强,对假期部分开发商推出的促销优惠却并不买账,5月1日、2日广深楼市单日成交量均接近了历史低点。

    上月楼市调控信贷重拳出击后,楼市成交量应声而落。中国指数研究院的数据显示,4月最后一周在其跟踪的35个城市中已有21个成交面积环比下跌,其中杭州跌幅最大达73%；深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。因此对于传统意义上的“五一黄金月”,虽然部分开发商仍在观望,很多开发商还是推出了促销优惠,以期拉动销售。

    广州开发商猛促销 购房者就是不买账

    以广州为例,“五一”广州将有1.3万套住宅新货上市,供应量与去年同期持平。虽然大部分新货价格仍在一万元以上,但部分开发商已打出折扣以期吸引客户。一位房产中介透露,虽然在房价上开发商暂时未出现降价的举动,但是促销力度却在加大,算是变相降价。“现在已有楼盘打折幅度到了9.2折,一套总价60万元的小三房,直降5万元。”

    记者踩盘也发现,9.6折、9.7折、9.4折,也都是比较常见的折扣。甚至在光复路一楼盘,虽然开盘价为2.3万元/平方米,但部分单元推出了8.8折、8.2折的优惠,整个楼盘的均价折后大约为2万元/平方米,直降3000元之多。

    虽然促销力度不小,但购房者似乎并不买账。阳光家缘数据显示,5月1日广州网签93套,不够4月30日成交量的一半,相比去年“五一”623套的成交量,同比下降约85%。5月2日存款储备金率上调消息传出后,成交继续下滑,网签仅85套。

    深圳一日仅成交26套 接近历史最低点

    “五一”黄金周则是深圳“春交会”的时间,不过同样“凄凄惨惨冷冷清清”。5月1日日“春交会”开幕的当天,深圳全市一手楼仅卖出26套。据了解,4月上旬,深圳每天成交的一手楼大致保持在100套以上,但4月中旬调控风暴后,每日成交量跌至100套以下,而5月1日成交的26套差不多接近于历史成交的最低点。

    5月2日深圳有两个楼盘———高发第五大道和龙华潜龙曼海宁欲借展会人气对外发售。高发第五大道此前公布的单价约在3万元/平方米,但2日开盘的价格起价却仅在2万元/平方米左右,均价为2.4万元/平方米,直跌6000元/平方米。龙华潜龙曼海宁此前曾拟定价2.7万—2.8万元/平方米,但2日实际售价为2.4万元/平方米,比预期定价低了3000—4000元平方米。尽管如此,开盘现场的人气仍颇为低迷,有楼盘实际到场客户还不及此前积累客户的一成。

    网站调查70％网友拟推迟买房

    业内人士指出,政策的效应在楼市还未完全显现,但已经影响到大部分购房人的心理预期,这也是市场陷入观望、开发商促销销不动的主要原因。而央行再次提高存款准备金率,更是增加了购房者的底气。有门户网站调查显示,目前选择“推迟买房,看调控后市场如何”的网友占到70.1%；还有有49.4%的网友表示,在一系列政策调控下,今年楼市会很快出现拐点。

    各地调控新政连珠炮

    在中央房地产调控政策风暴之后,各地更加严厉的调控政策接踵而来。目前已经出台的包括北京、青岛、海南、浙江等地,而据消息称,深圳落实政策也在研究中,近期可能出台。

    北京4月30日发布的“京十二条”明确提出,自该通知发布之日起,暂定同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房；商业银行根据风险状况,暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。此举相比中央更为严厉。

    海南版“国十一条”5月1日正式颁布实施。主要内容包括:商品住房买卖合同网上签约制；确保10%的土地出让金向保障性住房建设项目倾斜；要求开发企业在订立商品住房买卖合同后,10天以内办理备案手续和预告登记。