聚焦2    疑惑纷至 到底能否抑制房价

    物业税的讨论得以“旷日持久”的一个很重要原因便是人们希冀以其平抑房价。通常认为，房地产持有环节的税负较低，从而加大了投机需求，造成了部分城市新建住房空置率较高、房价高企等现象。

    地方两会代表委员们的言论也明显地表现出对物业税调控房价的期待。有关经济评论人士也认为，在废止土地增值税等前提下，物业税能够成为打击投机、高房价的重要武器。

    “物业税与房价应该是两回事。短期内物业税可能导致房价下降，但长期来看，二者没有什么关系。”中国社科院财贸所研究员杨志勇说，当前中国房地产市场已经很微妙，在各种紧缩政策密集出台的背景下，物业税很可能会成为压倒骆驼的最后一根稻草。“在中国房地产市场还是卖方市场的现实下，很可能是买房人在承担税负。”

    许文分析说：“总体上看，物业税并不是为了抑制房价而出台的一个政策，开征物业税的主要目的是完善财产税制和地方税制，调节收入分配和增加地方税收入来源等。”

    他提出，开征物业税对房价影响的不同观点，涉及到对物业税制度设计和影响效果的不同看法。

    从制度设计来看，一个分歧为是否将土地出让金纳入物业税。如果将土地出让金纳入物业税，则可以将一次性缴纳的土地出让金在以后年度分期缴纳，这是社会认为开征物业税可以降低房价的典型主张。

    “但从理论上分析，土地出让金属于租金的性质，物业税属于税收的性质，两者不应该混同。同时，要将土地出让金纳入的话在操作上也有一些困难，如新旧房屋、不同性质房屋之间如何区别对待。”许文说。他进一步表示，学术界的多数意见是不将土地出让金纳入物业税范围。这样，社会上期望的将土地出让金纳入物业税来降低房价的结果可能不会出现。

    即便如此，仍有人认为，物业税可以通过加大投资者持有房产的成本，起到抑制需求和市场过度投机的作用。对此，许文介绍说，研究表明，物业税对于房地产价格在短期内有一定的影响，但在长期内并无明显影响。国外实践也能证明这一点，很多国家实施了类似于物业税的房地产保有环节的税收，但仍然避免不了房地产投机和泡沫的问题。杨志勇也颇为认同：“美国开征物业税多年，次贷危机之前房价还不是照样涨？”

    “总之，影响房地产价格的因素很多，决定房地产价格波动的主要因素不是税收，而是一定时期内的市场供求关系起根本性作用。”许文认为，在未能解决房价走高的根本原因时，不能对物业税抑制高房价有太多的期待。“税收的调控并不是万能的，对于包括物业税在内的税收的调控房地产价格的作用不能高估。”