换手率高 升值太慢 业态混乱
 

    商业地产散售九成难以为继
 

    日前由中国房产信息集团、上海易居(博客)房地产研究院、中国房地产测评中心三方发布的“2009年度中国房企销售排行榜”显示，SOHO中国以105亿元位居北京房企销售前三甲。但是，和这个消息几乎同时出现的不是地产商与散售接盘者的双赢，而是商业地产散售典型——SOHO尚都租户的惨淡经营。据业内专家透露，商业地产散售成功几率很小，超过九成的散售商铺经营不善，难以为继。

    “分租”减压 租户勉强维持

    SOHO尚都位于繁华的东大桥地区，大厦黑白相间酷酷的“格子纹”是SOHO系建筑特有的风格，醒目而新潮。元旦和春节之间是各个商场生意最火热的时候，但记者走进SOHO尚都的时候，却是一派冷清的场景。

    和别的商场满目打折的信息不同，SOHO尚都招租、招聘的信息挺多。记者走进一个挂出“分租”牌子的小店，店主指着一个出售手工艺品的摊位告诉记者，摊主不打算在这里经营了，要把这个位置转出去，每月3000元。“这个店面我每月租金一万八，压力太大了，分租出去减轻一下压力。”店主边说边指给记者看，“那边那个摊位也是分租的，生意还不错，有时一天能卖上三五百元。”记者粗算了一下，“生意不错”也只是意味着勉强维持。

    SOHO尚都不少店面都空着，有的里面还遗留着餐饮业使用的吧台，或者一些办公桌，也有的根本是毛坯房，显然从2007年大厦落成以来一直空置。一家经营家具的商家告诉记者，自己搬过来一年了，全靠老客户关照。

    “尚都商铺的换手率非常高，特别是餐饮业差不多一个季度就换一个租户。”SOHO尚都一层的一家房屋中介公司业务员说。

    升值太慢 “以房养房”成空

    SOHO中国开发的项目都冠名“SOHO”，除了前门项目，SOHO系商业地产均为散售，而SOHO系物业的销售一向很好，潘石屹和他的团队不断创造着销售神话。但是，散售接盘的小业主却不满SOHO系物业升值慢、租金低。

    一街之隔的SOHO尚都和朝外SOHO，商铺都十分冷清。“‘以房养房’根本实现不了。”SOHO尚都一位业主抱怨，买房的时候售楼小姐说租金每月每平方米30美元到50美元，按揭客户“以房养房”没问题，现在每平方米租金只有3元人民币，而且很多时间还是空置，租出去的房子收租金也十分困难，房子是2008年以每平方米3万元买的，现在每月房贷一万出头，租金却只能收上来六七千元。

    那位房屋中介公司业务员告诉记者，去年尚都有套房子以每平方米5万元成交，但现在这里的写字楼每平方米3万元到3.5万元就可以成交，商铺也只能卖到每平方米4万元。不过尽管有很多业主不满，但挂单出售的房源却很少。

    业态混乱 散售多不成功

    对于SOHO尚都的人气冷清，潘石屹有个书面说明：比较成熟的城市和区域最繁华的商业街区无一不是分散的产权(即产权散售)，如果将眼光放长远，用每一个商家的智慧和市场自然调节的模式会比统一规划的模式更有生命力。

    但是，业内专家的看法却不像老潘这样乐观。“开发商将产权散售，资金可以迅速回笼，而产权持有的资金成本相对要大得多。”DTZ戴德梁行商铺部华北区董事张家鹏认为，购物中心是最不适合散售的，其次是综合业态，专业市场相对要好一些。在国际市场上，大型商业地产开发商产权持有占绝大多数，而国内市场上产权散售的不少，但在北京地区，经营比较好的大型商场鲜有产权散售的。

    “国内产权散售成功的例子非常少，超过九成的散售都经营不善，难以为继。”张家鹏说，商铺产权散售导致产权分散，每一个小业主当然都追求高租金的客户，“各自为政”的结果导致商场整体布局缺乏统一规划，业态混乱，消费者希望在商场实现的吃、穿、用一站式服务无法满足。
 

    产权散售的商业地产是否有可能实现统一的规划和管理呢？“很难，”张家鹏摇摇头，“为了尽快将房子销售出去，房屋买卖合同中很难对客户经营业态进行限定，而房子交用以后由于产权分散，更难以找到将小业主的利益统一起来的办法。”