随着北京从17日正式实施“史上最严厉”房地产调控措施，以及各地紧锣密鼓陆续出台的限购令，一场全国范围内的房地产调控序幕已经拉开。

此间分析人士预计，未来几个月，实行限购令的城市房地产成交量将出现比较明显的下降，虽然供求关系的改变最终体现在房价上还需一段时间，但房价快速上涨的势头将无动力支撑。

日前公布的京版“国八条”从限购、限贷、限价、加强税收监管四大措施直击房地产四大要害，严厉程度空前。尤其是非北京市户籍居民需提供五年纳税证明才能购房、对拥有二套及以上住房的北京市户籍居民家庭和拥有一套及以上住房的非北京市户籍居民家庭暂停向其售房的两项规定，使得投资、投机性购房需求几乎丧失了生存空间。

房地产调控一直是中国的一大难题，“越调越涨”的怪圈长期以来困扰中国百姓和政府。今年1月26日，国务院公布了新一轮楼市调控政策，新“国八条”在房贷方面将二套房首付提升至六成，限购令也推向了全国执行，被业内人士视为中国多次房地产宏观调控政策最严厉的一次。此前中国还出台过“国六条”“国五条”和“国十一条”等政策调控房价。

“此次中央新‘国八条’以及各地陆续出台的对新‘国八条’的落实细则，表明了政府调控房价的决心，效果将是立竿见影的。”国务院发展研究中心研究员廖英敏接受记者采访时说。

根据新“国八条”规定，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。业界估计将有30多个城市需要出台或者更新符合新“国八条”规定的限购措施。

目前已有上海、青岛、济南、上海、成都、北京等地出台了对新“国八条”的落实细则。

各地纷纷祭出的严厉限购手段使得这些城市的房地产市场成交冷清。1月29日出台限购令的青岛，春节7天假期中新建商品房仅成交5套；2月1日出台限购令的上海，春节期间出现“零供应”情况。北京的市场人士则预计，京版“国八条”出台后，将有两成左右的北京家庭、部分外地户籍将不得再购房，今年北京楼市成交量下调将超过三成。

事实上，在新“国八条”的影响下，中国地方楼市已经初显寒意。中国指数研究院的数据显示，今年1月监测的30个城市中，有23个城市一手住宅成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过20%。

廖英敏表示，房地产市场既有商品属性又有投资属性，尤其是近两年货币政策相对宽松的背景下，中国一些地方的房价上涨程度已经到了百姓无法承受的地步，危害到宏观经济的整体健康运行，不是仅仅通过市场力量就能解决的，“行政干预非常必要”。

纵览已经出台限购令的城市，除了对外地人购房纳税年限的规定略有不同外，对于拥有二套及以上住房的本地户籍居民家庭及一套及以上住房的非本地户籍居民家庭购买新的商品房，上海、北京、成都、青岛等市都施行“叫停”措施，但在“叫停”之间加了一个“暂停”的定语。

“供给是有限的，而需求是无限的，此轮房地产调控政策主要是通过控制需求调解供求关系，进而达到稳定房价的效果。而随着房价回落到合理的水平，这些比较严格的手段将逐渐退出，因为停售确实也抑制了一些改善性住房的需求。”廖英敏说。

近年来，中国一、二线城市的房价一直处在上涨通道，尤其是近两年来房价上涨被百姓形容为“坐上了火箭”。以北京三环附近的房子为例，2004年这一区域的商品房均价为7000至8000元／平方米，2007年涨至约1万元／平方米，去年“飙升”至4万元／平方米。

北京师范大学房地产研究中心主任董藩建议，要使中国房地产真正健康运行，改善房地产市场供求关系，还要从“供给”的角度进行干预。譬如土地供应由目前的机械供应改为按照市场需求的弹性供应；加快城中村和老区改造；新批项目提高容积率等。

事实上，在控制投机和投资性需求的同时，各地出台的政策也加大了对保障性住房的供应。京版“国八条”规定，确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50%，各类保障性住房和中小型普通商品房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。

国土资源部前不久公布了2010年全国住房用地供应计划执行情况，去年全国保障性住房用地2.47万公顷，同比增加124.5%，用地完成计划的65.2%。国土资源部表示，将保证保障性住房用地优先供应，中央确定的580万套保障性安居工程建设目标用地应保尽保。

北京大学房地产金融研究中心主任冯科认为，加大保障性住房是以疏通需求为主，这是一种长期的缓解楼市困境的良方。

此间接受采访的房地产专家普遍认为，随着未来供求关系的转变，当房价回落到合理水平，一些行政干预手段也会逐渐淡出。