要点4

大力狙击房价炒作

房价炒作现象中，一直有两股力量，一股是来自投机者的炒作，利用快进快出牟取暴利，另一股则是由开发商和代理机构联合进行的炒作。前者比较显性，后者比较隐性，通过销控的手段，逐步抬升房价，或者以“定位高端”为由头，标出高于市场均价的价格，从而带动区域价格上升。

“新国八条”针对这两种投机行为，予以准确狙击。对个人炒作者，规定“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税”。对于有抬价行为的开发商，则施以“土地增值税”的杀手锏。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

【影响】

北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，本次调控明确提出对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查，该措施点中了房价的死穴，实际上等于宣告那些疯狂涨价的楼市带头大哥的死刑。政府对土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。如果土地增值税能够得到贯彻执行，可以说，绝大部分天价楼盘，它们的利润都将被征税，也就是，如果一个项目成本较低，可能你卖3万一平方米和卖4万一平方米，差别只是在于你的收入，而扣除土地增值税之后，可能利润几乎没有多大的差别，这样，暴利就将成为历史。如果没有暴利，开发商又如何会追求高价？没有高价楼盘的标杆效应，楼市涨价又如何能够一波又一波的掀起高潮？

>>特别关注·【京版调控细则】

京版限购超5年

2月16日，北京市关于宏观调控座谈会召开，京版“国八条”出台，不仅将8条细化成了15条，而且将外地人限购年限扩至5年，并有可能提高二套房首付款的比例和利率，严厉程度远超“新国八条”。

对此，北京中原三级市场研究总监张大伟认为，相比之前的两轮调控政策都是增加投资需求的成本，逐步抑制投资需求，第三类调控的北京落地细则严格限购政策。本地限购第三套外地限购第二套，已经抑制市场过百万家庭的可能购房需求。相比国家版一年的纳税证明更是严格至5年，这一要求将使得投资需求在北京市场归零。北京作为首都出台的政策明显严格于上海等城市，调控的效果也将更加明显。

保障住房体系确立中

北京政府采取了最严厉的手段限制外地人炒作购房，与此同时，大力加强保障房的建设工作。

在调控细则中，明确表示，要“逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品住房体系”。计划在“十二五”期间建设、收购各类保障性住房100万套，比“十一五”翻一番，全面实现住有所居目标。其中，2011年北京市的保障性安居工程目标任务，是通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套。全面推进旧城保护性修缮和人口疏解工程，基本完成门头沟采空棚户区等“三区三片”棚户区改造任务，启动京煤集团房山矿区等五片棚户区改造工作。继续实施无城镇危房户和老旧住宅抗震节能综合改造工程，改善群众住房条件。

>>政策背景

连连重锤雷霆出击

三轮调控依次递进，市场再度掀起轩然大波。但是，第三轮调控是否能成为“最给力”的楼市调控，是否能控制住几欲脱缰的房价，仍要看最终的效果，否则，还有第四轮调控。

从“新国八条”的条款看，再次对商品住宅市场上存在的投资投机性购房予以严厉打击，二套房首付提至六成，限购令扩至“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”，预计涉及70多个城市。而北京把对外地购房者的限购期限扩至5年，更是令市场震惊，“政府已经在出狠招”的认识，逐步成为共识。

限购令将购房需求进一步限定在首次置业的刚需和真正的改善性居住需求上，同时，也在试图引导住房需求，改变部分年轻人刚就业就想买大房的想法，也将进一步挤压有钱人的投资性需求。

继“新国八条”的雷霆之后，2月8日晚，中国人民银行宣布，自9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。加息不仅令购房者倍感压力，也同样让2010年赚得盆满钵满的开发商颇感压力。据悉，某知名房企甚至开始计算年内加息4次会对企业造成的影响。

第三轮调控加上第三次加息，2011年的房地产市场很难复制2010年的辉煌。