房地产调控难在何处

主持人：针对去年一系列房地产调控政策，许多人士调侃房地产市场：调控成为“空调”。目前二三线城市房价出现上涨态势，那么调控到底难在何处？

刘利刚：去年，中国70个大中城市的房地产价格指数上升超过10%，与2009年的1.6%的增速相比，出现了明显的加速趋势。同时，房屋平均售价也创下了记录高点。尽管中国政府为降温房地产市场，从去年4月份开始推出了很多紧缩措施，房屋价格却一直保持在较高的位置，房地产一定程度上成为居民资产配置的选择具有部分合理性。为什么会调控难，主要是因为利率水平过低，并形成了推动房地产市场火热的一大动力。大规模的外汇储备和信贷投放也导致了融资成本较低，这也刺激了房地产市场的投资和资本密集型项目的大面积上马。事实上，由于城市化进程不断加快，中国房地产市场的需求在未来的许多年内都将保持强劲。

曾立：地方政府在整个房地产市场的运作中处于十分重要的环节，部分地方政府严重依赖土地的收入结构，使得他们有推高地价和房价的强烈冲动。因此，在地方政府的财政收入与支出模式未有实质性改变之前，或者说，在地方政府“经营城市”以提高土地收入的理念没有根本扭转之前，房地产价格始终有上涨的冲动。同时，我们必须承认，收紧银行信贷无法动摇财富阶层的投资能力。我国的现金渗透率过低，信贷收紧的结果是现金大行其道。有调查数据显示，去年北京市全款购房者的比例达到55.3%，异地在京购房者比例也达到55%，这些购房主力成为支撑房价的主体。这一数据说明卡住了银行信贷，无法止住汹涌的手握巨额购房资金的投资者。

开发商、炒房者涌向二三线城市

主持人：随着今年房产调控升级，房价走势会如何，房地产市场会不会出现2008年的爆冷现象，国家还会不会出台房产调控政策？

刘利刚：目前中国面临通胀、资产价格上升压力，为抑制房价，政府已经实施了包括房地产税试点在内等若干措施。但由于房地产市场需求强劲，同时，土地成本上涨迅速，房价的上行趋势不可能从根本上改变。从某种角度看，房地产税反而可能增加房屋持有成本，导致房租上升。从过去一年的调控政策来看，尽管中国政府采取了两轮的房地产市场紧缩措施，中国的房地产价格仍然保持上升趋势。如果房价上升过快，中央政府可能采取更加严格的调控措施，但过紧的房地产调控措施可能带来更多的市场波动。公共住房体系的建设将有助于房地产市场的健康稳定发展。

曾立：从目前来看，随着调控政策实施，一线城市房价可能出现回落，开发商、炒房者可能会涌向二三线城市，导致这些城市房价快速上涨。从目前来看，由于刚性需求在，加上投机者现金充裕，目前经济形势处于上升状态，因此不会出现2008年房价大幅下跌的局面。事实上，从国家调控的目标来看，并不是要让成交量萎缩，而是在保证房价基本稳定的基础上，改善和保障居民的住房需求。房地产调控的重要转向就是更加关注民生，除满足正常的刚性需求外，稳定房租也是民生，因此在稳定房价的同时要避免房租的非理性上涨。

黄昌全：从目前来看，房地产市场还不能说迎来了拐点，只是炒房者、政府处于观望状态。目前房价下跌的征兆还不明显，即炒房者还款能力或资金能力还比较强，即使从一线城市退出，仍可能进入二三线城市。从政府层面看，陆续出台的一系列政策，调控效果究竟如何，还需时间来证明。房产税、“新国八条”、加息等政策的累加并不意味着房价就此发生了大逆转。现在市场上有大量的游资，如果开发商认为通过借钱更划算，可能不一定采取降价的手段，而是向这些游资去借钱渡过难关。不过，有一点可以肯定，政府调控房地产的招数还未用完。如果仍像去年那样越调越涨的话，势必还会有一系列调控政策，包括房产税试点城市扩大、缴税比例扩大，以及更频繁的信贷政策调整。