政策“给力” 楼市成交量陷谷底

“新国八条”、房产税、加息在新年前后紧密出台，其对房地产市场影响的相互叠加不容忽视，业内人士纷纷表示，叠加效应将会带来房价的下降。

跨年的楼市经历了“冰火两重天”：去年12月底还火爆异常，但自今年1月后便直线下行，春节期间更是陷入谷底。

上海永庆房屋的数据显示，1月份上海一手住宅成交量环比下跌23%；均价为22992元，环比下降5%。1月份上海有34个住宅项目开盘，环比减少47%。

一些住宅中介业务员说，因为二手房业务清淡，春节前许多业务员提前回老家过年。春节期间，上海楼市更遭“冷遇”。上海“网上房地产”统计数据显示，6日和7日两天预售的一手商品房分别只有5套和4套。

“今年春节，实际签约量较去年同期下降四成左右。”北京“我爱我家”副总裁胡景晖说。2月1日至9日，北京市房地产交易管理网系统因春节放假而关闭，新盘审批上市陷入停滞，这意味着2月上旬北京几无新盘入市。

上海、北京的情况颇具代表性。中国指数研究院的数据显示，今年1月监测的30个城市中，有23个城市一手住宅成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过20%，大连、长沙、包头等跌幅超过50%。

世联地产研究认为，在“国八条”及房产税后加息，其调控楼市的意图明显，过去政府总是担心政策叠加效应过度调控楼市，而现在恰恰是通过不同政策的叠加效应强化对楼市的调控。从目前这种加息节奏来看，中国已进入了加息周期，这对楼市影响将逐步显化并形成预期，从而逐步影响到楼市的成交量及其成交价格。

以往的房地产调控细则虽然也将政府责任放在首位，但鲜有让地方政府自己确定调控目标的，“新国八条”不仅体现了调控量化目标的思想，还强化了地方政府对调控责任的承担。

措施指出，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

让地方政府自己确定房价调控目标，在与当地经济状况很好的结合，又量化了政府在房地产调控中的责任与任务。这种量化目标的方式，能够督促地方政府严抓房地产调控，也便于中央根据实际与目标的差距对地方政府进行问责。地方政府的量化，还将对人民银行各分支机构决定当第二套房贷利率及首付比例起到指导作用。

“新一轮调控全面收紧开发商的资金来源，市场洗牌在所难免。”戴德梁行华东区域住宅部董事伍慧敏说，如果一系列政策严格执行，调控成果会逐步显现。近期已有部分房企通过寻找股东入股、项目转让等应对资金困局。

“今年楼市降温程度将明显大于去年。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，全国70个大中城市房价指数预计在二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的大城市，房价将出现一定幅度的“合理调整”。

南京厚地总经理孙天元认为，沪版、重庆版的房产税征收对市场的心理影响很大，楼市影响将会雪上加霜。国八条等相关政策对楼市的主要影响是累加效应。房产税本身并不是导致房价下降的主要原因，房价取决于供求关系。购房者的心理预期导致购房需求下降，而目前，不少开发商资金链紧张，为了快速回笼资金，今年不排除大幅跳水的可能。

“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，在春节假期前刚刚颁布房地产调控“新国八条”之后，假期还未结束又立刻加息，这对于房地产市场来说，将会产生叠加作用，年后北京楼市新增需求减少已是必然趋势。