房产税试点

给楼市调控打上划时代印记

争论已久的房产税在“国八条”出台后终于“尘埃落定”。主要对保有的房产征收的房产税，是世界各国普遍征收的一种财产税。按照相关负责人的说法，我国房产税征收范围之所以扩大到此前免税的个人住房，是因为改革开放以来，我国经济社会形势发生了较大变化。根据中共中央关于制定“十二五”规划的建议中提出的要求，有必要研究推进房产税改革。

然而在这个房地产调控日益趋紧的时间点出台房产税，其背后的深意更耐人寻味。房产税作为一项长期政策，可以调节收入分配，促进社会公平，引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。与其他特殊时期的短期严厉措施相比，房产税的温和试点更能稳定调控效预期，与其他调控政策互相作用，深层次影响房地产市场的同时，又避免了伤及刚性需求。

渤海证券研究所所长程文卫认为，在地产、银行股受“新国八条”政策的影响出现了大幅下挫，在房产税开征后，地产股继续承压下挫的可能非常大。房产税征收试点政策已经在此前有所预期，其推出的主要目的还是为了打压房价，毕竟目前的房地产价格太离谱了。在他看来，征收房产税应该是是一个最好的房地产调控政策，因为它一方面解决了地方政府的财税来源，而另一方对普通老百姓也不会造成太大的负担。

上海和重庆的房产税征收细则首先落地，随后，北京市政协经济委员会副主任刘恒又公开表示，北京可能在今年下半年征收房产税。房产税试点的推广毫无疑问，但现在摆在面前的问题首先是，试点城市的范围如何扩大，或者说，选择什么类型的城市作为第二批、第三批的试点城市，其次，存量房如何征收房产税，如何估计这部分房产、如何征收与优惠。

房产税既然要扩大到全国，在经济发达地区的试点是毫无悬念的，但如果完全集中在这些地区，那么炒房资金流向中西部经济欠发达的大中型城市，又将会把这些地区的房价推到畸高的位置，导致其经济与房地产发展不匹配。如果现在就征收这部分地区的房产税，又可能导致这部分地区的房地产行业发展缓慢，住宅消费滞后。

另一方面，存量房房产税如何征收。重庆的房产税征收方案是存量增量都征收，但其征收的对象也只是高档商品房，这部分住宅占整个重庆市住宅的10%左右，所以，即便是征收存量高档商品房房产税，统计工作也不是很大。但对于上海这种全面征收房产税的试点方案来说，只能先顾及增量部分，这将会导致一个情况出现，那就是在房产税正是征收前，人们争相购买住宅。

暂且搁置这些后话，从积极的方面来看，房产税的出台还是具有划时代的意义。北京市房地产协会副秘书长陈志表示，房地产税的出台可谓是给楼市调控画上时代的符号，房产税前调控政策依靠的是交易环节税费控制及信贷措施。出台房产税后，楼市调控将更多依靠房产税对住宅保有环节收取税费，调剂库存，促进房屋居住价值高于投资价值。

除房产税外，个人住房转让营业税优惠也已取消，1月27日，财政部联合国税总局下发了《个人住房转让营业税政策通知》。通知规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

三次上调贷款利率

购房者观望情绪明显升温

流动性过剩在经济复苏之后日益凸显，央行价格型和数量型工具并用收紧流动性，六次提高人民币存款准备金率、三次上调金融机构人民币存贷款基准利率。

贷款利率的提高，在本已沉重的房贷压力上又压上了一根稻草。每一次加息令响，住房和城乡建设部都会紧跟央行步伐调整公积金存贷款利率。最近一次，2011年2月9日，央行第三次加息日当天，住房和城乡建设部宣布，即日起五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点，五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点。

在首套房首付提升至三成后，优惠利率的幅度逐步缩小，大部分银行已经取消优惠。目前，除农行首套房贷利率仍按8.5折执行外，京城其他三大国有商业银行已相继取消了房贷利率优惠。

有媒体分析，此次加息，使贷款百万购买第一套房的利息增加33万，接近翻倍，加息在应对通胀压力的同时，也让不少买房人感受到了还款压力。

有业内人士认为，这次加息将提高购房成本，有效抑制投机性购房需求。分析称，过去一年来已经加息多次，虽然前几次直接影响都不明显，但是加息叠加效应将逐渐出现；同时，加息将进一步影响市场预期，购房者的观望情绪会越来越明显。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，持续加息一方面会提高还款压力，另一方面也会提升储户中长期存款利息收入，其结果将有助于削弱房产的投资品属性，最终会对房地产市场产生明显影响。

“抛开一次性付款的不提，就打算贷款买房的居民来说，央行连续加息，会在一定程度减弱楼市的购房需求，最终会影响到房地产市场的供需关系和房价走势。”郭田勇说。

上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，房地产行业对银行信贷依赖度非常高，连续加息将直接提高开发贷款和个人购房的成本，市场需求会因此而短暂减少，对于房地产市场属于利空影响。

云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研也认为上调存贷款利率对楼市而言是利空，他指出提高存款利率将促使市场上的资金存入银行，减少投资，特别是在房地产领域，以前很多热钱都流入了房地产行业。

尽管认为加息对房地产市场是利空，但杨红旭还是认为第三次加息的效果不宜奢望。对于房地产市场而言，加息的影响需要经历一个量变到质变的过程。每次加息都是小小的利空，但在加息周期的前半段，总体影响较小；直到累计加息多次，比如六次左右，加息周期过半，尤其是最后一次加息完成之后，其累积效应，才会显著表现出来。若依此规律，则当前第三次加息后，对于楼市依然属于“温水煮青蛙”，不必夸大其效果。

由于未来不排除继续加息的可能，房地产开发贷融资成本会逐渐提升，房地产企业的资金链紧张程度将有所加剧。

去年以来，随着房地产信贷调控不断加码，在开发贷款利率上涨、居民购买多套房首付比例和贷款利率提升的作用下，楼市中信贷资金增速快速回落，楼市资金“去银行化”迹象隐现。中国社科院房地产金融专家尹中立认为，今后楼市资金去杠杆化的趋势会更加明显，过去几年企业开发贷款和居民消费贷款领域出现的“空手套白狼”现象会大大减少，并将有利于缓解房地产领域资产泡沫。