编者按： 围追堵截，本意是指把军队分成几路同时进行包围式的追击，将敌人堵截成几块，加以消灭。在这场持久的阻击房价过快上涨的“战斗”中，“围追堵截”成为核心战术。从抬高购房门槛入手进行“堵截”，对房屋持有采取“围追”，每一步政策精心地布局，服务于这一战术。而房产税试点推行、贷款利率提高正在与房地产短期调控政策互相作用，叠加效应将显现在房价走势上。

提高房贷首付

强化差别化住房信贷政策

首套房贷从首付两成升至三成。对首套房首付比例的调整在2010年敲定。1月10日“国十一条”出台时，90平方米以下的首套房贷首付最低两成。4月14日国务院常务会议发布的“新国四条”中重申了这一点，并提出对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。这一标准在9月29日“国五条”中再次被修正，90平方米以下的商品住宅首付款也全面调整到30%。

二套房贷首付“四”变“六”。2009年曾经区分改善型和非改善型需求的二套房贷款认定标准，在2010年“国十一条”出台时被“一刀切”，只要是购买二套房，首付一律要求40%以上，不过此时，贷款利率留下了“风险自控”的门缝。随后在“新国四条”中，对二套房贷款要求作出了调整，凡贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。2011年1月26日“新国八条”再次强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

对二套房界定的争议也终结在了强化差别化住房信贷政策中。2010年6月4日，住建部、央行、银监会联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有成套住房数量进行认定。

三套房贷取消。“新国四条”中“贷款购买第三套及以上住房的，要大幅度提高首付款比例和利率水平”的表述，在三天后出台的“新国十条”中迎来了首次修正，新政规定：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。“国五条”的出台，将三套房停贷的范围扩大至全国。

2010年11月3日，住建部、财政部、央行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，强调第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

住房限购

保障性住房建设同时加快

2010年9月28日“国五条”中，首次提出限购，随后十余城市发布地方版限购细则。2011年1月27日，国务院办公厅发出通知，对新一轮房地产市场调控作出具体部署，要求进一步做好房地产市场调控工作。通知要求，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。

限制投资、投机性购房，加快保障性住房的建设，目前已经成为房地产调控的一种长期性政策指向。在这种政策指向下，限购政策的强势推出与其说是一种给楼市降温的权宜之计，更大程度上讲，其实是在为深层次的房地产调控争取时间。一方面通过限购和限贷，减少市场上的投资、投机性需求，做减法；另一方面，增加保障性住房和普通商品房的供应，做加法。

查找自去年1月份出台的调控细则便会发现，“限购”也经历过“变身”。

去年4月份的“新国十条”中提出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。这是“限购”的第一步，通过停发贷款达到不能购买的目的。随后的全面停发三套房贷是这一形式的“扩大化”。

尽管地方版的限购细则目前还未出台，但“国八条”对限购的指导思想已定，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

对于此次调控中扩大了限购城市范围的决定，住房城乡建设部副部长齐骥解释称，主要是由于部分未实施限购的区域中心城市住房成交出现量价齐升的势头。而实施限购的城市成效明显。

齐骥还表示，此次出台新一轮调控是因为，之前的调控取得初步成效，但是调控效果距离群众期待还有差距。他称，自去年4季度以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的区域中心城市住房成交出现量价齐升的势头，限购城市周边地区房价出现较快上涨，部分热点城市房价再现上涨苗头。

中原地产发布的研究报告认为，北京如果出台新的限购细则，将有超过百万户家庭不得新购住房，届时楼市很可能出现去年4月以后的萧条现象。但目前货币供应量依然比较高，住房供应量预计到下半年才明显提升，实际房价抑制效果依然要看政策落实及持续力度。

限购政策对于短时间内给楼市降温，稳住高企的房价无疑具有立竿见影的效果。不过如此直接的市场干预同样也会带来一定的副作用。而在各地落实细则之前，不排除会出现部分城市的抢购潮。另外，限购也可能导致需求的进一步积压，为楼市的报复性反弹埋下隐患。

“作为一个特定时期的特殊手段，限购政策的实行短期内在调节市场、抑制投机购房方面肯定会有明显的效果。”北京大学房地产研究所所长陈国强说，“但这并非长久之计，如果长期实行，肯定会扭曲市场关系。”因此，在限购政策执行的同时，必须加快保障性住房的建设，增加商品房和保障性住房的供给，使限购政策在退出时，楼市能够软着陆。