歪道：

违规“假道”保障房

据媒体不完全统计，近来积极参与保障性住房建设并享受政策利好的公司有万科、中国中冶[、城投控股、金地集团、保利地产、远洋地产、上海建工、陆家嘴、招商地产、中国建筑等。以往对保障房市场普遍表现冷淡的开发商突然兴趣大增，里面究竟暗藏了什么玄机？

首先，地产大鳄纷纷进军保障房领域，主要是看中了“十二五”规划中“大力加强保障房建设”、2011年计划新建1000万套的大蛋糕，以寻找新的利润增长点。

相比于2010年我国保障性住房实际开工规模达590万套，2011年的保障房规模增长迅速。有房企负责人对此表示，“前几年保障性住房项目很难与商品房项目相比，甚至是包袱，但现在不同了。一方面在严厉调控下，商品房价上涨空间受到抑制；另一方面，保障性住房建设规模甚至占到房地产市场的一半以上，开发商不可能回避这个市场。”

某房地产开发企业负责人还透露，保障房建设成本较低，需求稳定，资金周转速度快，更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低到20%以下。即使以5%左右的利润率计算，5倍左右的杠杆意味着开发商的资金收益率可扩大至25%左右。

此外，保障房领域的“代建制”模式意味着开发商几乎毫无风险，尽管利润不及普通商品房，可谓一笔稳赚不赔的大单。所谓“代建制”，即资金等均由政府投入，房企只输出技术与管理，以此来收取管理费用。

对于房地产企业和保障房建设来说，这本是双赢局面。根据测算，1000万套保障房的建设资金将突破1.3万亿元，券商预计今年全年保障房建设资金为6800亿元左右，仍有较大缺口。开发商的积极投入，有望带来增量资金。

渤海证券发布的研究报告表示，原先保障房的资金来源主要包括中央财政投入、银行贷款、土地出让和土地增值税、住房公积金增值收益等。2011年，中央财政对于保障房建设的力度将加大，乐观预计可以达到1200亿元，但后续增长有限。土地出让金方面，以10%的比例用作保障房建设计算，年内可能达到2000亿元。住房公积金增值收益以及银行贷款预计分别能提供400亿元和800亿元的资金支持。再加上公积金资金支持保障房试点的筹集资金，全年保障房建设资金为6800亿元左右，距离1.3万亿元的资金需求仍有较大缺口。

安信证券发布的研究报告认为，1.3万亿元的保障性住房投资主要由地方投入，而土地收入一直是地方政府用于基建甚至补贴公共支出的重要资金来源。如此大的投资可能意味着地方融资平台重新大量向银行借款。停止或中断其他大量政府投资项目，而这两种可能性事实上都较小。

2010年全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，增速创近五年来新高。国家发改委宏观院投资研究所副所长程选认为，今年房地产开发投资同比增速预计将达到20%左右。尽管增速回落，但这并不意味着保障房目标完成难度加大，保障房并不完全包括在房地产投资统计领域。但今年的保障房资金供应能否落实，目前仍有些疑虑。

今年我国将继续开展公积金闲置资金支持保障房建设的试点，相关部门将研究制定支持保障房建设的中长期贷款政策。住房和城乡建设部要求，各地土地出让金中不低于10%的收益要用于保障性住房的建设。对于先前执行不力的地市，甚至要以土地收入的20%用于保障性住房建设。

本是两全其美的事情，如何成了房地产企业融资的“歪道”呢？这是因为，部分开发商积极投身保障房建设，有违规“假道”融资之嫌。除了上述合法的目的，即获取新的利润增长点，另一方面，保障房成为部分开发商拿地和获得贷款的“幌子”。

事实上，有关部门官员已在不同场合对此提出了警告，称部分地区存在保障性住房用地未经批准擅自改变用途和性质等问题。

一些房地产企业积极参与保障房建设的目的，实际是为商品房项目争取盈利空间。据了解，在银行信贷额度普遍偏紧以及房地产调控从严的背景下，开发商融资难度大增。少数房企试图先通过保障房项目拿到信贷资金，再挪用投入到资金紧缺的商品房项目中去，等到情况好转后再重新加快保障房建设。

另外，承建保障房之后，开发商可以从地方政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。