需求管理上新台阶

此前仅在部分城市执行的住房限购政策，将在更多城市、更大范围内执行。

新措施提出，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

“这是有房地产调控以来最严厉的控制需求的政策，充分表明了房地产调控一定要取得成效的决心。”张大伟认为，新措施提出的限购政策比之前北京等地执行的限购政策更加严格，尤其是对拥有2套以上住房的家庭暂停购房，可以全面、迅速的遏制投机性购房。限购政策如果不折不扣地执行，将起到立竿见影的效果，可能明显地影响2月份以后的市场交易。

刘元春认为，限购政策的强化，意味着政策调控对需求的管理上了新台阶，也说明政府对当前房地产市场存在的问题有了更清晰的认识。要遏制楼市的高烧，采取一些行政手段是应该也是必要的。

严厉的需求管理措施，加上货币信贷政策由适度宽松转向稳健，以及箭在弦上的房产税试点等，将使市场再次出现观望，需求明显下降。此外，由于去年初大量开工的新项目陆续进入销售环节，今年上半年楼市供应量将明显放量。“市场供求关系可能出现明显变化，供不应求的状况将改观。这种变化是积极、良性的，不会对实体经济产生大的冲击。”刘元春说。

增加供应量，改善供应结构

在进一步进行需求管理的同时，新措施仍然要求努力增加市场有效供应。

新措施要求加大保障性安居工程建设力度，特别是努力增加公共租赁住房供应。同时要严格住房用地供应管理，重点提出今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

“加强有效供应，不仅要增加供应量，也要改善供应结构。”中国房地产协会副会长朱中一告诉记者，2011年，我国将建设各类保障性住房1000万套，总量大幅增加。其中，公共租赁房将成为保障房发展的主要形式。这有助于缓解“夹心层”、新就业人员和外来务工人员的住房问题，这一群体恰好是当前对住房问题意见最集中的群体。

“房地产调控的中长期目标，应该是建立完善一个总量基本平衡，结构基本合理的住房供应体系。”朱中一表示。

土地供应方面，去年，各地普遍大幅增加住宅用地供应量，但由于其中保障性住房用地供应量大幅增加，导致商品房供地没有明显增加，有的城市甚至不升反降。很多购房者也担心，保障房大幅增加，会不会挤压商品房用地的供应，反而导致商品房供应量减少，从而加剧供求矛盾。

专家认为，新措施专门提及商品房供地不低于前2年的平均供应量，将缓解市场对未来供应的忧虑，稳定市场预期。2010年，全国房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%。如果地方能按照新政要求落实商品房用地供应，未来几年的市场供应是有保障的。辅之以严格的需求管理措施，市场供求关系有望维持平稳、甚至供大于求的状态。