科学确定房地产税的税制要素

房地产税的开征不仅需要遵照法律程序，其税制要素的设计也应当科学、公平和严密，这样才能更好地发挥其筹集财政收入和调节财富分配的功能，才能便于其征收管理，提高征纳双方的遵从度，真正体现社会公平。

按照税收公平原则，在起草房地产税改革的相关法规中，应当全面、科学、规范地设计房地产税各税制要素。房地产税是向房屋土地产权所有人征收的一种财产税，是以纳税人一定时期内的静态房地产为课税对象而征收的一种静态财产税，为体现课税公平，应当对“存量”与“增量”房地产统一征税。由于目前对房地产的产权信息尚未完全掌握，房地产的评估力量有限，当前开征房地产税也需要发挥其一定的抑制房地产投机的功能，征税对象宜限制在居住房地产总量的10%以内，主要是对别墅等高档房屋、多套房屋、人均居住面积超过一定标准的房地产征收，应当明确规定一套住房或人均面积一定限额以下的房屋免税。

在税率的确定上，目前应限制在1%以内。房地产评估应当由具备法定资质的评估机构实施，评估方法应当科学可行，要保证纳税人对评估决定的异议权和救济权。

房地产税改革是一个系统工程，应当在整个税制改革的总体框架中予以定位。我国目前的法定税负和实际税负已经不低，而房地产税改革会在一定程度上加重纳税人税收负担。为保持我国宏观税负的合理性，体现结构性减税的要求，房地产税改革需要统筹考虑相关税种的改革，特别是与城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税的整合和归并，以进一步优化税制。由于我国现行对房地产征收的财产税分别设置了房产税和城镇土地使用税两个税种，考虑到房地产作为不动产的统一性，在改革时应当将两个税种合并为统一的房地产税。与此同时，应当加快个人所得税改革步伐，适当降低中低收入者工薪所得税负担，适当控制土地出让金的收入规模，清理相关收费，以保证纳税人税收负担总体上不增加。

目前，社会上对房地产税改革议论颇多，为正确引导公众意见，房地产税改革也宜有一个路线图，给纳税人以科学的指引和较好的预期。

房地产税改革是我国经济社会发展中的一件大事，对于推进民主法制建设具有重要意义。为了把好事办好，当前在改革中尤其应当广泛征求社会意见，遵循税收法定原则和税收公平原则，积极稳妥地推进房地产税改革。(作者简介：汤贡亮，中央财经大学税务学院院长、教授、博士生导师，中国法学会财税法学研究会副会长。　施正文，中国政法大学民商经济法学院教授、博士生导师，中国政法大学财税法研究中心主任。)