二三线城市土地价格上涨原因

安徽房地产交易网地产研究中心统计数据显示，2010年全年合肥市累计成交国有建设用地57宗，比2009年的82宗暴跌25宗，跌幅高达30.5%；累计成交面积4599亩，比上一年狂跌1223亩，跌幅高达21%；而累计成交金额197 .91亿元，比2009年上涨27.38亿元，涨幅16.06%；成交宗地楼面均价1972 .4元/平方米，涨幅28.9%。

合肥市国土资源局土地有偿使用服务中心副主任宋卫东表示，2010年内4月和9月的两轮调控政策，对合肥房地产市场产生了相当的影响，不过合肥土地市场整体仍呈现出量跌价升的现象。

合肥中恒置业有限公司副总经理边骏表示，目前，许多开发商看好合肥的市场，但土地集中在政府的手里，需求大而供给不足，开发商处在土地饥渴之中。土地供应紧张，推动了土地竞拍价格上涨，最终也影响房价上涨。“我们看好合肥和安徽其他一些三线城市市场，2011年将加大投资竞拍。”他说。

宋卫东认为，合肥土地市场的潜力巨大是2010年底引得诸家企业又一轮竞相争拍的重要原因。

“作为中部省份中最靠近长三角的省会城市，合肥市近些年开展大建设，基础设施、配套设施逐渐完善。许多开发商看到了合肥的潜力。”宋卫东说，“前些年，外界对于合肥的发展价值认识有所偏差。如今可以说是合肥土地价值的回归。”

专家支招房地产市场健康发展

芜湖市民程虎本打算在2010年借着国家各种抑制房价政府的“东风”进行“抄底”，可他在2010年底转遍了芜湖多家楼盘，房价并没有如预期那样有所下降，反而“涨”声一片，这让他大失所望。

记者近日来走访和电话咨询了部分二三线城市的楼盘，采访的大部分房地产商表示，2010年商品房价格依旧坚挺，并且增幅不小。

合肥经开区一家楼盘置业顾问陈靳表示，该楼盘二期2009年开盘均价为5000多元，而2010年开盘的三期均价达到了6800元。尤其2010年末，楼市开始回暖。

安徽房地产交易网地产研究中心给予的报告显示，2010年合肥商品房住宅总共成交79061套，共计销售面积为7691795平方米，均价6166.6元/平方米。比2009年 销 售 套 数 下 降 了36967套，价格却比09年4388.0元/平方米上涨了1778.6元/平方米。

业内人士表示，这一数字符合今年的整体情况，由于贯穿全年的调控而导致开发商、购房者之间的博弈，销售套数的骤减和价格的年初猛升年中微升即构成了今年全年的市场特征，也显示出了国家调控所显现的作用。

中国指数研究院的数据也显示中国楼市购买需求的“地区性转移”十分明显。2010年1-11月，一二线城市集中的东部地区商品房销售面积占比为49.3%，较2009年同期下降2.2个百分点；而中、西部地区占比则分别提高0.8、1.4个百分点。

记者了解到，许多二三线城市房市与合肥基本相同。河南省郑州市2010年1-11月份商品住房均价为5432元/平方米，较2009年商品住房销售均价高出了852元/平方米。

湖北省武汉市2009年商品住房均价为5265.91元/平方米，2010年11月商品住房成交均价已涨至6531.7元/平方米。

合肥学院房地产研究所所长朱德开教授分析说，目前国内一线城市的城市化率大多超过了70%，而二三线城市还不足40%，发展空间巨大。以合肥为例，2015年合肥市城区人口将达到400万，而现在城区人口为300万。新增人口及原人口改善住房条件等因素下，合肥至少每年有1000万平方米的房市需求。

“中西部二三线城市处于城镇化快步上升期，伴随着人们改善生活水平的愿景，这些城市房地产的刚性需求和改善性需求使得其在房地产业方面仍然具有很大潜力。”他说。

保障二三线城市房地产市场健康发展，安徽省社科院专家孔令刚认为，政府应该逐步淡化直接干预的行为，通过税收杠杆来调控房地产市场，比如针对二套房、三套房出台更加严厉的税收政策，如高额保有税、物业税，从而从根本上遏制投机行为。同时，推动住房保障基金，增加对廉租屋和经济租赁房的投资。