经济学家茅于轼预测：未来两三年之内 “楼市泡沫”会破灭

未来房价的走势是什么，楼市是否真的存在泡沫?迷茫的时候，多听听智者的声音是有帮助的。

上周，曾就读长沙楚怡小学、当代中国最有影响的经济学家茅于轼，接受了三湘都市报和华声在线的联合专访。81岁的他依旧谈吐清晰，反应敏捷，回答热点问题时不回避不遮拦，一如他一直以来坚守的“为富人说话，为穷人办事”誓言。

记者：您最近提出，房地产泡沫在未来两三年内会破灭，原因是什么?

茅于轼：房价这么高，并不是大家真正想住这个房子，而是大家觉得房价还会涨，将来卖了还能赚钱。这其实是一种投机的行为。投机量大时就会把正常的供给需求给扰乱了，这种情况如果太多了就是一个泡沫。

现在空房已经这么多了，有没有可能把泡沫消化掉?第一条路是把空房消化掉，第二条路是泡沫破灭。

什么是消化，就是把空房变得都有人住，这种可能性不太大，更大的可能性就是泡沫破灭，没有第三条路嘛。但是什么时候破灭，不太清楚，但我觉得是一定要破的，破的可能性比消化的可能性要大10倍都不止。

记者：万一房地产泡沫破灭，将会首先从北上广深开始，一路向内地延伸，还是一个别的什么趋势?

茅于轼：从哪个地方开始再波及到哪个地方，这很难讲。房地产的情况很大程度取决于地方。空房多的地方，破灭的程度就会特别大，没有空房的地方就无所谓泡沫，你掉价它也不会掉。

记者：长沙房价在上周均价已突破了6000元，但很多长沙人的工资是在两千到三千之间。您认为长沙房价有泡沫吗?

茅于轼：房价比工资高，这是泡沫的一种可能性。是否有泡沫还是要看空房率。房子里面住了人它不好卖，空房多意味着可以卖的房子多，这个时候很容易发生泡沫的破灭。空房多，泡沫的可能性就大，空房很少的话，放心，就没有泡沫。

记者：现在中央已经出台了几轮房产宏调政策，您认为房价能够打压下来吗?

我觉得不能从根本上解决问题。房地产的问题首先是土地采用拍卖制，拍卖会把土地价格提高了。

更重要的原因是限制耕地转换成开发地，它直接导致了房价上升，地价上涨。土地供不应求，这个是房价高的根本问题。

当然中央政府看到房价高怕它有泡沫，想办法消除它，但也怕泡沫破灭，政府希望房价稳定，稍微有点波动。现在房价是稳定不下来。不是涨就是落，很可能是泡沫破灭，会掉下来。

市场的力量远远超过政策的力量，特别是在房地产上。土地不许转换用途，这是最糟糕的政策。

土地紧张的办法是用好每块地，而不是不许用好每块地，我们现在恰好是没让它用得更好，这很明显是一个资源配置扭曲。

谢国忠：中国地产泡沫不会瞬间破 聪明的人还有时间逃

记者：有数据显示，11月，全国100个城市住宅平均价格较上月上涨0.82%。北京、上海等八大重点城市房价环比上涨0.41%，同比飙升34.29%。对此你有何看法?

谢国忠：首先表明一下我的态度，对于中国的统计数字我们要保持谨慎。事实上，对于这些数据，我并不看重。很多人喜欢用这些数据来说明楼市有回暖的迹象，这种心态就如同对待股市中某只股票，单单从技术上分析其今天涨了，明天跌了，而完全没有注意到中国楼市的“大盘”情况。

今天中国的楼市，如同2007年那次疯狂的股市。当年，我在民间听到很多言论，就觉得股市会从6000多点掉到1000多点。但是目前非常奇怪的是，大家对楼市竟然都在“看涨”，可是房价能撑到天上吗?

记者：那么你对中国楼市的未来走向如何看待?

谢国忠：今年4月，我告诉过读者，楼市泡沫即将破灭时，就会通知大家。现在，我想说楼市已经见顶。在我看来，中国已进入房地产熊市，将持续5年左右。大城市的平均房价很可能会下降一半以上，土地价格将下降更多。而且，部分省市价格可能会下降80%甚至更多。

正常的情况下，房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。在中国的房地产市场，现在的租金回报率不到3%，它必须回到5%以上，每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。所以，我认为大城市的平均房价很可能会下降一半以上。

必须指出的是，房地产泡沫的泄气可能持续多年。譬如，20世纪90年代日经225股票平均指数崩盘后，日本楼市泡沫还膨胀了两年。而且它也不是瞬间破灭的，而是在其后的20年中，以每年大约8%的速度下跌。

记者：你一直认为中国不能将房地产作为支柱行业，可是目前的房价仍旧高得令人无法接受，这里面的制度性的根源在哪里?

谢国忠：在我看来，制度性的根源主要有两点：一是政府严重依靠土地财政。这一点，大家看得十分清楚了，北京、上海、杭州、深圳等城市这些年依靠卖地获得了天文数字的收入。事实上，今天房[简介 最新动态]地产领域的一系列数据都以稳定人心和稳定增长为主要目标，并没能反映真正的房地产过度投资的现象。

目前，房价如此之高，还有一个重要的原因就是人们“贪利”的心态。大家看涨楼市，一个很重要的原因就是认为如果今天我买房子我就赚到了。他们笃定明天房子会上涨，并且只会涨不会跌。事实上，这种心态并不完全错，可是那些坐庄的人却利用了人们的这种心态。所以我对楼市的投机者们有一个形容：今天他们就像冷水锅中的大闸蟹，正在挨煮。但是，趁着现在火小、水温低，聪明人还有时间逃出生天。

我知道，有一部分人认为是城市化造成房价越来越高。可是，尽管城市化造成房价越来越高，但与此同时也提高了城市化发展的门槛。事实上，当房价越高时需求越低，在达到相对平衡后，销量就会出现下降，平衡被打破，房价会寻求下一个支撑点。所以，短线的追高出现的是短期的泡沫。

记者：政府推出了一系列措施试图控制住房价，可效果一直不佳，你觉得会有第三波调控吗?

谢国忠：中国的房地产市场处于波动期，至于结果如何的确视政策而动。当前的楼市政策变化相当频繁，而抑制的对象也在不断调整。在我看来，目前政府往往以处理“家庭纠纷”的态度来看待楼市的调整，哪一个孩子或者哪一个群体利益诉求更强烈，政府就会制定相应倾斜的政策。一句话，中国房地产政策的长远目标是什么，这个根本思路还没有稳定下来。

但这需要上升到国策的高度。以新加坡为例，政府确定楼市政策的主方向是满足住的需求，于是新加坡80%的人是住公房的。那么中国楼市的功能是什么?这个问题确定下来，才能有一套稳定的房地产政策，才能再去谈这个政策给经济带来的影响是什么。

当然了，从短期的情况看，无论“国十条”还是“新国五条”，均取得了一些效果。但是，由于受到国内外经济形势的影响，房地产还处在波动期，政府或许需要等到形势明朗之后再采取措施。

3、到处都是窟窿 中国过热的经济要想实现软着陆 异常艰难

去年，中国政府未能刹住商业银行贷款数额剧增的势头，导致过热的经济无法软着陆。今年，中国政府不再设立年度贷款总额，改为逐月审核贷款流量。《德国金融时报》注意到中国的贷款发放政策具有两重性：

中国依赖经济高速增长，以避免社会动荡。但中国各银行发放巨额贷款也给这个全球人口最多国家的房地产业和通货膨胀带来了严重后果。通货膨胀从年初的 1.5%上升至十二月的5.1%。此外，国外资本流入使中国难以谨慎地冷却本国经济。2010年底，中国外汇储备增至创纪录的2.847万亿美元。

另一方面，西方投资者害怕中国央行过度收紧货币。如果真这样做，中国人对外国商品的需求会大幅下跌，而西方在很大程度上依靠这一需求。例如，北京市最近决定限制小汽车上牌的举措就造成了德国汽车制造厂家的股票下跌。

北京的央行至今未能有效地应对经济过热。2010年，它两次提高基准利率，达到目前的5.81%，并六次提高商业银行在央行的最低准备金率，但这一切几乎都没有起到作用。中国的经济增长越强、带动的房价和股票价格上涨越快，经济陡然下跌的危险就越大，将给世界经济带来严重后果。除了外汇的流入以外，商业银行毫无约束地发放贷款是形成投机泡沫的主要原因。"

为了遏制房地产市场泡沫，中国财政部决定第一季度在重庆开征高档商品房房产税，上海的房产税征收计划也已上报中央政府，估计其它城市也将跟进。《南德意志报》在介绍了中国房产价格飙升的状况后，谈到征收房产税的效应：

房产税是不是一剂良药，专家们持怀疑态度。上海易居房地产研究所首席分析员杨红旭说：'以征税控制市场，是不可能的。短期来看，它会对投资者产生心理影响，但长期来看，几乎不会影响价格。'其他专家也同意杨的观点。

中央政府将仔细观察重庆和以后上海的市场发展情况，因为它不仅希望房价冷却下来，同时也希望推动社会福利房的建设。北京一直抱怨国内缺少廉价住房，首先要使中产阶层有可能在城市生活。广大居民对生活费用的上涨十分不满，许多人已经住不起房，他们住在远离市中心的廉价地区，每天上班有时要花费数小时。

为了推动社会福利房建设，政府必须依靠各地地方政府，但地方政府的主要收入来源是向房地产开发商出售土地。价格越高，地方政府的财政余地就越大。为了获取最大利润，开放商们最乐于建造高级住宅。从而形成了价格呈螺旋型上升的危险局面，这也正是房地产市场过热的原因之一。"