根据中国指数研究院数据显示，2010年北京房价同比上升37.13%，多数项目并未出现明显的降价行为，许多业内人士将其归咎于刚需的源源不断和CPI的连创新高。然而事实却并非如此简单，一位开发商私下透露：更高的拿地成本、税费使得他们没有多余的降价空间，即便是受调控影响成交惨淡，宁肯延期入市等待回暖，也不愿赔本贱卖。

●住宅用地价格上涨近3成

房价与地价谁影响谁一直都是房地产行业内争论不休的难题。中国指数研究院数据显示，2010年北京住宅用地成交均价为7357元/平方米，相比2009年的5724元/平方米，同比上升29%。住宅用地成交面积为760万平方米，相比2009年的625万平方米，上涨22%。

2010年北京土地出让金创纪录的突破了1600亿元，这其中固然有CBD核心地块，大望京地块等市区优质地块的贡献，但令不少刚需购房人关心的是城郊区县土地价格的上升。

一位开发商告诉记者，2010年北京各区县的土地价格相对于2009年都有明显上涨。例如房山的长阳板块，目前的土地成交价格在7000-9000元/平方米，而2009年时，6000元/平方米的价格已算高价。亦庄最新的楼面地价也达到了1.8万元/平方米，甚至接近不少区域在售项目的价格。

●土地“含金量”高开发商难降价

“地价因素，再加上增值税、营业税等各项税费，使得土地的‘含金量’颇高。三年干一个项目纯利润只有5000万左右，不足总销售额的3%。若降价促销那就成赔本买卖了。”北京大兴的一开发商对记者表示，现在他手上的项目根本不敢入市，由于拿地本身较贵，再加上各项税费和成本，已经接近当前的市场价了，赚不到钱。他准备等到年底，价格攀高时入市销售。

对于各项成本，该开发商给记者算了笔经济账：一个项目的开发周期大约在3年左右，从拿地算起，开发商要投入大量的资金。以房山区长阳板块为例，按照目前的主流拍地方式，假设有20万平方米的建筑体量，开发商若要保证成功拿地，还需承诺建设一定的保障性住房，大约是总体量的30%左右。按照当前长阳板块7000元/平方米以上的楼面地价，也就是说土地出让金就至少为14亿元。在拍地成功后，首先要交总地款3%的契税，也就是0.42亿元。而后是建安成本，毛坯房的话，每平方米大约需要3500元，20万平方米的体量就是7亿元。还有市政费用，包括电话、煤气、水、电，最少为1亿元。并且这些还都是开发商建设时期必须交付的费用，总额大约为22.5亿元。

经过一年到一年半的开发，项目分期入市销售，30%左右的保障性住房，也就是6万平方米的体量，按照国家标准，最高售价为1万元/平方米，回款6个亿。其余14万平方米的普通商品住房，按照当前该区域16000元/平方米的成交均价计算，销售回款22.4亿元。总销售额约为28.4亿元。

但这并非纯利润，在销售过程中，还有一笔不菲的支出，约为5亿元。其中包括需要缴纳总销售额5.5%的营业税，约1.6亿元；根据拿地初期成本缴纳1亿元左右的土地增值税；随后还有广告费、售楼处建设、销售提成、人员管理、工资等费用，约为2亿元。最后再加上各项财务成本，以及偿还银行贷款等。

该开发商表示，3年左右的时间卖完所有房源后，企业的利润大约为5000万至1亿元之间。这还并未计算常规的折扣和促销返利活动。高额的开发成本使得他无法像同区域地价较低的开发商一样低价开盘或大幅降价。

●暴利阶段已过房价将随政策波动

对于上述开发商的成本计算，京汉置业执行总裁史明认为并不完全准确，因为一个大体量的项目不可能一期售罄，往往是分成几期入市。按照当前的市场经验，一期的售价往往最低，后几期的价格都会有明显的提升。不过，需要看到的是，去年开始的楼市调控明显规范了市场秩序，私自更改容积率、囤地待涨、捂盘惜售等常用的获利手段均被严格控制，再加上银行信贷的收紧，开发商暴利的时代已经过去。但不可否认，地产行业的链条利润依旧丰厚，所以土地市场才会依旧火爆，众多上市房企在年末不惜重金大举抢地。

北京荣盛地产副总经理马超美也表示：由于房企的开发周期一般为2-3年，拿地价格相对较高的房企一般情况下并不急于入市，而是看好市场未来的走向。一些地块的土地价格甚至接近周围项目的售价，为保证利润，在拿地一年半或两年之后，高价地项目才纷纷入市，因为此时的楼面地价已经被刷新了。

业内分析，2011年的两会将为今年楼市定调，预计后续的调控政策还将出台，而由于高地价的影响，房价不太可能出现2008年暴跌的现象。史明认为，今年的房价走势将随着调控政策出现波动，新政策的出台将导致成交量萎缩，价格有所松动。但随着政策效应被市场消化，客观存在的购房需求将导致价格和成交出现小幅的反弹。