楼市屡屡“空调”之后，很多人开始把房产税看成是打击房价的终极武器。随着重庆市试点自主制订方案，房产税的脚步越来越近，但房产税真能如约平抑住房的投机需求，平抑房价吗？这其实还有诸多的不确定性。

首先，房产税会带来房价的平稳，还是会带来更加剧烈的波动？

房产税头上的光环重重，调控房价、增加地方财政收入、理清房地产税收体系和调节收入分配等等都是它的目标，因为涉及利益方众多，需要各方充分博弈，最终形成利益均衡的房产税取向。然而，在目前的现实中，公众只能被动观望，尚且难以观望到全貌，房产税的模样始终是半遮半掩。在公众还没搞明白他们的房子为什么只有土地使用权还要交产权税；还没有搞明白他们的房屋交过土地出让金的成本后，为什么还要交纳持有的税收成本；还没有搞明白房产税层层税负是不是重复收税的情况下贸然开征房产税，真不知道会造成什么后果。这样的税收开征会直接造成纳税人预期和行为发生混乱，预期混乱的结果，或许短期给市场带来恐慌，但长期并不能平抑房价，还可能给房价带来暴跌暴涨的巨大波动。

其次，持有环节收税在中国国情下依然容易转嫁买方。  

房产税支持者的另一种说法是，房地产市场上之所以投资投机成风，造成房价过快上涨，一个很重要的原因就在于房产持有成本过低。在房价上涨的预期下，拥有多套房产的家庭，很少考虑将房子出租或尽快出售，而是待价而沽，导致房价和房租都居高不下。过去的税收重点都放在消费环节，容易转嫁，这次房产税重点放在持有环节就不容易转嫁。这是一个看起来很合理的说法，但现实并非那么理想。如果这是在买方市场中，买方占据绝对主动权，住房投资投机获利微薄，住房市场主要是“消费市场”的实质才容易从根本上得到恢复，税收引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的作用才能得到实现。不过，当前中国的国情是住房市场需求远远超过供给，即处于卖方市场中。也因为如此，在卖方市场中，税收调节卖方利益的作用非常有限，对卖方课征的税收很可能会转嫁给买方。直接税理论上不容易转嫁，但不容易转嫁不等于不能转嫁，只要市场是卖方的，卖方就能够想方设法将税负转嫁给买方。如果这样，税收调节目标不仅难以实现，反而会加重买方的负担，这与房地产调控改善民生的目标相悖。

第三，买房人如何承担了双高重负？

住房的刚性需求也削弱了房产税调控作用。经济学里有一个拉姆齐法则：对交易行为进行征税，不管是从买方抽税还是卖方抽税，税收成本都要由买卖双方共同承担。但双方承担的比例不同，有的三七开，有的四六开。比例是由产品的需求弹性决定的，也就是由买方对这种产品价格的敏感度决定的。那房子呢？不管价格怎样，大部分人都不能睡马路上；不管政府加强征收土地增值税的检查，还是要推出房产税，最后都会转嫁到房价上，并且由最后房屋的刚性需求者来买单。因此，对炒房者而言，房产税会转嫁到买房者身上。从这种意义上说，房产税会推高房价。也就是说，房产税一旦推高房价，高房价和高税负双重负担都可能落到买房者身上。