信贷收紧趋势不改

尽管2011年我国信贷目标目前尚未明确，但在控制流动性的背景下，信贷收缩已成定局。再加上房地产调控不会松动，业内预计，2011年房地产贷款政策不会出现大幅松动的可能。这给今年房地产贷款尤其是房地产开发贷款带来了更多变数。

根据央行统计，2010年全年人民币贷款增加7.95万亿元，其中无论是住户贷款中的中长期贷款还是非金融企业及其他部门贷款中的中长期贷款都增加了万亿以上。从历史上看，房地产贷款一直是中长期贷款中的重要组成部分。在2010年流动性宽裕的背景下，流入房地产行业的资金也水涨船高。

事实上，由于宏观政策的影响，部分银行在2010年已对房地产贷款进行逐步调整，房贷的业务量占比出现了下滑。不过，由于房地产贷款目前还具有风险有限、资本占用较少等优势，仍是四大国有银行对公贷款的主流。 

值得注意的是，加大保障房建设力度、非房地产主业的央企退出楼市等使银行的房地产贷款政策也随之发生了一定改变。

中国证券报记者获得的一份某大型国有银行总行近期给各地分行统一下发的文件显示，房地产贷款的投向重点指向保障房开发贷款和普通住宅项目。

根据这份内部文件的要求，该银行将积极支持棚户区改造、公共租赁房、廉租住房等保障性住房开发贷款。重点投向具有区位优势、价格定位合理、有成本优势的普通住宅项目。审慎投放非住宅类，即住宅类以外的商业用房、写字楼等房地产开发贷款。同时，将严格控制土地储备贷款。

在信贷资源的配置上，该银行计划加大对一线城市保障性住房项目的支持力度；加大对其他中心城市行所在二三线城市普通住房项目的支持力度；适度加大对部分经济活跃地区中GDP收入在150亿元以上、城镇人均可支配收入在12000元以上、财政收入在15亿元以上的城市的金融支持力度。

除此之外，2010年开始的央企“退房令”也对银行的信贷方向产生了影响。按照该银行的要求，2011年重点支持国资委确定的以房地产为主业的16家央企；原则上停止非房地产核心企业的央企房地产项目新增授信，对已授信的要进行保全，严密防范非房地产主业的国有及国有控股企业挪用贷款参与商业性土地开发和房地产经营业务。

“外债”息率冲刺新高

境内融资渠道受阻，房企着手于海外“屯粮”。近期，在境外上市的内地房企相继发布债券融资计划，票面利率创下2009年底以来的新高。2011年，有条件的房企很可能掀起海外发债高潮，融资利率将持续攀升。

1月6日，华南城(1668.HK)公告，计划通过发行债券融资2亿-2.5亿美元，收益率拟定为14.25%左右，打破了花样年(1777.HK)2010年创下的14%的息率纪录。

与华南城同期在海外发债的还有中骏置业(1966.HK)。两家内地房企均表示，将通过发行优先票据的方式，为项目发展提供资金。

“中骏置业与华南城都是2010年计划发债而未发成功的企业，未发行成功的原因是当时利率高，但到今年，利率仍然居高不下，只能重启发行计划。”有香港分析师表示。