疏通地方建设部门调整容积率规划，曾是不少房地产商走出困境、甚至确保盈利的绝招，不过，这种 “常规做法”的操作空间越来越小。

据悉，今年1月1日起实施的 《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》将对地方政府随意修改房地产项目规划亮起红灯。该办法对容积率调整等规划指标管理作出了更为严格的规定。

该办法规定，经批准的控制性详细规划具有法定效力,任何单位和个人不得随意修改。如要修改，则必须经过专题论证，征求利害人意见，甚至举行听证会，并经过原审批机关同意。

此前，住建部公布了历经一年多时间整治违规调整容积率行动的处理结果，全国2150个房地产开发项目存在这种现象。

住建部政策研究中心副主任王珏林对本报记者称， “房地产项目调整规划是非常常见的事，这也是一些开发商敢冒着风险高价拿下地王的原因所在”。

2010年末，年度出让计划尚未完成的城市大规模集中推地，令各地土地市场再续火爆， “地王”身影也相继频出，而此时距新 “国十条”出台尚不足三个月。

地王腾挪

据记者了解，此次对违规调整容积率问题的专项治理工作由住建部及监察部共同组织，在2009年4月份就已启动，住建部、监察部联合下发了 《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》 (建规 〔2009〕53号)。

而2010年第二季度，住建部与监察部又组织了对部分地区专项治理工作的抽查。但原计划于第三季度通报的结果却一直拖延至2010年12月24日才正式发布。

根据当日新闻发布会上的数据，住建部一共排查了98577个项目，而纠正和处理违规变更规划调整容积率项目达到了2150个。

在两部委启动此次专项治理工作的2009年4月，正是房地产项目容积率调整问题最为严重的时候，部分原因则是与当时市场低迷的状况有关。

在2007年土地市场行情火爆，创下多个地王纪录之后，突如其来的金融危机使得国内楼市突然陷入低迷，不少2007年的高价土地项目都一度陷入困境。

曾以92亿元的价格拍下长沙新河三角洲地块的北辰长沙项目，当时就被退地传闻所围绕，而不少项目也最终被政府收回。最知名的莫过于苏宁环球退还上海黄浦区163街坊地块。

退地，对于地方政府与开发商而言，无疑是一个双败的结局。由此，一条捷径产生，那就是“更改容积率”。

以北辰长沙项目为例，按照最初拿地时的标准，该地块的成本价格为3721元/平方米，即便放在2010年上半年，这个价格也会对项目盈利形成极大压力。而在与长沙市反复沟通之后，该项目规划及部分标准最终被调整，放宽了对首期投资的要求及标准，并同意北辰方面增加栋楼的规划高度。

按照新的规划，北辰长沙项目的楼面地价降至1671元/平方米。而为补偿北辰方面的拿地损失，长沙市将项目内的市政路网工程承包给北辰。

“调整规划，是一件很严肃的事，然而，这种情况在一些城市屡屡发生，一旦开发商无力开发，只要把规划用途调整为绿地或其他公益用地，就不会亏本，这在一些城市成了房地产业的公开秘密。”中国人民大学公共管理学院副院长严金明如此评价称。

住建部城乡规划司司长孙安军也表示，存在 “地方政府和城乡规划主管部门从地方、部门利益出发擅自批准变更规划、调整容积率”的现象。