中国房地产市场从未像2010年这样热闹。由于受到密集调控政策影响，原本以住宅开发为主的开发商开始积极拓展新的地产业务和盈利模式，纷纷瞄准商业地产，如万科、金地等；也有开发商瞄向了更加细分的市场，积极进军旅游地产，抢占山海资源，如龙湖、保利、碧桂园等。

开发商转型之路越发多元。

全国工商联房地产商协会秘书长钟彬在日前举行的中国山居文化传媒峰会上表示，调控背景之下，开发商积极谋求转型，极具活力的旅游地产已成为开发商转型的一个重要方向。

“从现状及未来发展方向来看，除了现有的滨海旅游地产模式继续受到青睐之外，山居旅游地产也将成为未来新的发展方向。”钟彬表示。

瞄向旅游地产

其实，各大龙头开发商早已开始在旅游地产上跑马圈地，暗囤粮草，抢占滨江、山麓、湖畔等重要的旅游资源。记者发现，在房地产市场遭遇密集调控的2010年，这一现象比以往更加明显。

龙湖地产斥资54亿元布局旅游地产。11月中旬，龙湖地产公告显示，旗下子公司斥资34.25亿元竞得山东烟台36宗地块，地块总面积288.47万平方米。龙湖拟将这批土地开发成为一个集住宅、商业、零售、休闲设施及配套设备发展于一体的区域。

当月，龙湖还在云南玉溪江川抚仙湖以4.45亿元拿下了1781亩土地，将开发建成为一个集合度假酒店、风情商业街以及养生中心在内的生态旅游地产项目。此前在8月份，龙湖在烟台养马岛圈下33宗地块，总占地2048亩，斥资15.2亿元。

据估算，两次烟台拿地，龙湖已经获得了共6300多亩的土地，加之云南地块的近2000亩土地。如此一来，龙湖近三个月时间内便斥资54亿元，共拿下8000多亩土地，方向齐指旅游地产。

龙湖地产管理层近期表示：“未来发展重点将积极进军区域中心城市，并开拓多类地产业务，包括旅游以及养老地产。”

保利地产最近同样频繁开发大型旅游综合体项目，加快进军旅游地产的步伐。12月，保利与东莞樟木头签订相关协议，保利决定将在6年时间内投资100亿元，在樟木头宝山生态开发区建设一个占地面积达26.6平方公里的生态城项目。

据统计，在短短2个月时间内，保利签订投资超过100亿元的大型旅游综合体项目已经达3个。对此，保利地产一位相关负责人透露，综合体项目和旅游地产项目现在是保利地产正在积极探讨与研究的方向，如果有合适的项目，保利地产愿意加强在这个方面的投资。

此外，华润斥资80亿元进军海南石梅湾滨海度假带。万科、泛海集团、联想集团、一方集团四家民营企业共同打造的总投资500亿元的文化旅游项目也已启动。还有，佳兆业、碧桂园、中信地产、方兴地产等开发商近期也都在旅游地产上有所斩获。

转型的压力

密集出台的楼市调控政策，促使开发商不再将精力仅仅集中于单纯的住宅开发，而是开始积极拓展新的地产业务和盈利模式。

中国深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出：“面对目前中央对住宅地产的强硬调控，现在开发商确实都在做战略转移，可以归纳为两个趋势，一是往城里走，做高密度、高品质城市商业地产，二是向郊外走，做高品质、低容积率的旅游地产。”

一位开发商负责人向早报记者坦言，调控背景之下，住宅市场频受新政重击，开发商开始寻求新的出路，试图寻找更好的“淘金地”。旅游地产的“投资+自用”两重功能成为一剂良药。旅游与地产是双胞胎，尤其在新开发的区域，将酒店、度假先行，有了人气再开发住宅小区，将大大提升小区的居住和投资价值。

据相关数据统计，从2008年开始，每年中国固定游客有3000万人，消费金额将提高至5万-10万元/人；而自五一、十一黄金周假期调整之后，每年115天的假期更使得度假型置业需求以每年24%以上的速度增长。

资深房地产营销专家谢逸枫介绍，目前国内知名房地产开发商如首创、华侨城、中信、上实地产等，都以单独或联盟的方式纷纷介入旅游地产开发，这意味着新一轮投资已呈现如火如荼的态势。

海南三亚最为典型。据悉，目前中国房地产开发百强企业中已经有超过60家在海南进行房地产开发。这一数字已经超过它们在北京和上海的开发量。

开发商“上山”

在旅游地产发展过程中，以海南为代表的滨海地产开发模式已广为人们所熟知，值得注意的是，现如今，开发商又开始将目光重新对准了山岳资源，挖掘山居开发模式。开发商图谋“进山”、“上山”淘金。

以北京香山、上海佘山、香港半山等为代表的山岳开发已经表现出了强大的市场竞争力，目前众多知名的开发商已经开始挺进庐山、武夷山、黄山、青城山、海南呀诺达等风景名胜区。

龙湖进军旅游地产的第一个项目便是山居作品。龙湖在成都开发了小院青城项目，占地只有370亩。龙湖有关负责人介绍，项目注重于从建筑层面、生活层面解读山居意境。作为城市山居别墅拉近了传统与现代、山居与城市之间的距离。因此项目还拿下了龙湖集团今年最高的研发创新奖。

此外，滨海资源丰富的海南，地产项目同样开始“上山”。北京春光集团在海南呀诺达山，开发那香山项目。负责人介绍，项目以独栋雨林别墅以及超五星级酒店维护热带雨林独特的生态资源、文化价值，充分挖掘热带雨林山居形式。

相比于自然资源的整合，名山别墅更注重于历史文化情结的挖掘，以武夷山墅为例，项目就将200多栋建在3680亩连绵的群山之中。建筑布局方面，结合40%坡地起伏及不同景致，规划山地慢坡组团。

据了解，上述三个山岳地产项目，因其独特的景观资源和居住模式，受到了高端人群的喜爱。在目前的楼市背景下，都已有非常不错的市场表现。

全国工商联旅游度假地产专业委员会秘书长刘文斌在日前举行的“中国山居文化传媒峰会上”指出，从商务休闲到养生度假，从公寓、酒店、别墅到旅游度假综合体，市场在不断的细分中走向多元化、特色化。而正是在这一浪潮的冲击下，山居度假迎来了前所未有的发展机遇。

“相比于滨海地产所传递的浪漫情怀，山居度假则更加注重心灵的旅游，从另一个层面来看，山与海已然成为两种文化派系的代表，而由此衍生出两种不同的生活方式、产品模式以及价值体系。”刘文斌强调。