厘清逻辑 破解僵局需对症下药

在力度空前的调控压力之下，楼市虚火为何难降呢？业内人士普遍认为过剩的流动性是搅乱一池春水的最重要推手。而房地产调控各利益相关方的角力注定紧张而漫长。中国指数研究院预计，2011年房地产业调控不会放松，房价不稳，政策不止。“有些变化不是立竿见影的，我们需要更长的时间，以更平常的心态、更多的耐心才可能看到这些政策的调控效果。”中国房地产学会副会长陈国强说。

“推动房价上升的一个根本动力，我认为是去年货币政策的过度宽松……十几万亿元的货币量，一定会在今年形成资产价格上升和流动性走强态势，这是一个必然结果，其表现是最终使CPI上升，而房价永远是和C PI结伴同行的，今年必然要承受消纳去年流动性和货币增量的结果。”全国工商联房地产商会会长聂梅生分析说。

而调控之难还因为很多变量因素的存在。聂梅生认为，与此前调控不同的是今年从调控政策出台到现在经济形势一直是变化的，这个变化可以分两方面来说，一个是国内的经济形势，产业结构调整、十大产业振兴规划一直备受关注，大家希望其真正形成对经济的良性循环，从而使充斥在房地产板块的资金平衡到实体经济中，但今年不能马上见效，换句话说就是还不足以吸纳过剩的流动性，所以大量资金仍然留在房地产领域，这可以从今年的房地产投资看出来，去年全年全国完成房地产开发投资约3.6万亿元，而今年前11个月全国房地产开发投资就已经达到了4.3万亿元。

第二个变量是土地，聂梅生细数说，这一变化甚至可以说成是“恶化”。今年在这样的调控情况下开发商购买土地的增量大涨，土地像海绵一样吸纳了更多的资金，这是没有估计到的。

从外部来讲，输入型通胀刺激了国内的通胀预期，使得调控面临更加复杂的局面，“钱在房地产领域挤不出去”……这样的复杂局面是包括开发商在内此前都没有想到的。央行一份最新的问卷调查显示，四季度26.1%的受调查居民在投资方式上首选房地产。“现在的情形是一边是不差钱的开发商，一边是有通胀预期持币待购的老百姓，调控的难度可想而知。”北京一家上市房企资深人士说。

供应结构的失调也在一定程度上制约着调控效果的显现。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在回顾我国住房体制改革的历程时提出，进入21世纪后的一段时间，由于相关政策的变化，中低收入家庭被推向了市场，没有得到较好的住房保障，“没有产品供应给这些夹心层，他们成了被遗忘的角落……实际上是整个供应体系出了毛病。”他认为，要改变这个供应结构就是要发展保障性住房，形成完备的供应体系，即面向中等收入以上家庭的商品房，面向中低收入家庭的公租房和限价房以及面向低收入家庭的廉租房和经济适用住房。

此外，相当一部分受访专家认为，金融体制、财税体制、土地体制等方面暴露出的一些亟待解决的问题也是房地产市场健康发展的隐患。

中国房地产学会副会长陈国强这样总结：调控面临空前的难度，实际上是一系列矛盾汇集在了房地产行业并体现了出来。

除了关键环节的争议之外，涉及房地产市场的各项改革与调控本身的逻辑协调也有待进一步厘清。相较于打压炒房手段之果断和指向之明确，“使房价回到合理区间”的表述实际上带有一定的模糊色彩。

聂梅生说，调控的目的之一是使房价回到合理区间，但对于合理区间却始终没有定义。在她看来，房价的合理区间应是“跑过CPI，赶不上GDP”，然而，目前来看估计全年的房价水平可能还不在合理区间。

凡此种种调控中暴露的深层问题，均不令人乐观。

陈国强预测，此轮调控中的一些政策措施会长期化，从供应模式和供应结构来看，保障房会在未来住房市场中占有非常重要的比例，以商品房为主导的单轨制的模式，肯定会为将来的双体制模式取代。从行业区域形态来看，随着调控政策的实施，未来住房市场的重心会更明显的转移到二三线城市。对企业来说，过去更多依托土地快速升值来实现公司盈利的经营模式，将逐渐转向更多在开发环节获取投资收益的盈利模式。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，作为典型的资金密集型行业，2011年房地产行业的“缺血”局面将加速行业洗牌，因为各渠道都在严控房地产行业的风险，有限的放款额度和严苛的放款条件，都将倾向于综合实力强的大型品牌开发企业，而资质较差的中、小开发企业将面临更大挑战。同时，在楼市调整期，购房者的风险控制意识也有所提高，更愿意信任品牌开发企业的产品，故有限的需求的释放也将更加集中。资金困难、销路受阻的中小开发企业将被挤压出去，在普遍缺少退出机制的情况下，新一轮的企业“兼并潮”将会出现。

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上涨压力挥之不去楼市调控任重道远

临近年底，各地楼市纷纷出现上涨态势。据媒体报道，12月18日北京两个楼盘开盘，其中一个项目销售“先到先得”，竟有不少购房者通宵排队；另一个项目，则是7000组客户“抢购”800多套房源。北京市房地产交易管理网数据显示，截至12月18日，今年以来北京二手房住宅成交19.25万套，虽然成交量比2009年同期下降28.8%，但由于均价上涨等因素，交易总额却明显超过去年。除北京外，多个热点城市的楼市12月以来也出现了一定的“升温”情形。房价上涨压力挥之不去，楼市调控不断面临考验。

住房和城乡建设部负责人日前坦承房地产调控面临六大难点：城镇化带来住房刚性需求，民间资本投资领域过窄，全球化热钱涌入与人民币升值影响，房产持有环节税收制度缺失，地方政府对土地财政依赖，各地经济发展存在差距。

国家统计局的数据显示，从今年8月开始，房地产开发企业资金来源中的外资数额便显著增长，11月更是首 次单月突破百亿元，环比增长34.48%。上海一家房屋中介机构负责人告诉记者，今年5月以来，九成境外人士购房选择一次性付款，“他们并不完全看重房价的涨跌价差，选择不贷款方式入场，可以更便利地赚取汇率差”。

杨红旭认为，楼市火爆，通胀预期常是重要推手，在C P I连续走高的情形下，“限购”“限贷”依然难以打消部分人购房的念头，其中寻求保值、增值的长期投资者、有改善需求者比较活跃。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说，楼市走势决定于预期，预期决定于政策，如果明年调控保持现有力度，甚至房产税能在部分城市试点的话，房价应该“稳中有调”；而如果调控出现松动，房价不排除出现报复性上涨的可能。