政策频出 调控难降楼市虚火

即将过去的2010年，从中央到地方，调控政策在房地产市场上可谓着墨最多的一年，从年初刺激政策的退出，到4月中旬的“史上最严厉调控”，再到9月底的新一轮调控，调控的主基调贯穿着整个2010年。

2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。

但在随后几个月内，楼市依然亢奋，2至4月全国商品房销售面积同比增速仍在20%以上，70个大中城市房价环比涨幅持续攀升，北京等热点城市高价地频出，这直接导致了4月17日“国十条”的出台。随后一段时间内，信贷、土地、税收等政策密集出台，房地产市场也在5至8月出现降温。

小晖清晰地记得，当时看中了望京的一套二手房，链家地产的经纪人告诉他，调控后，炒客抛盘的数量有一定程度的增多，买房的议价空间也大，有的房子成交总价甚至比报价降了数十万元，“听这么一说，心里那叫一个乐”。然而，小晖最终没有出手，“现在总安慰自己说朝向和户型不好，其实当时主要还是想再等等，等房价降得更多。”事实证明，小晖们乐过了头，时隔不久这种憧憬便如水汽般蒸发了。

此次调控政策的出台着实让开发商们惊出一身冷汗。“政府在4月份出台第二轮调控政策后，公司开始真正悲观，部分高地价项目开始推迟项目进度，对工程款支付开始收紧，对费用开始重视，准备过冬。”一位不愿透露姓名的开发商对记者说，但是8月份后的迅速回暖又让公司开始重新思考市场。

的确，进入9月份部分重点城市显著升温，当月全国商品房销售面积同比增长16.6%，中国房地产指数系统数据显示，9月100个城市住宅价格环比上涨0.7%，十个大城市上涨0.8%。曾在网络上轰动一时的楼市《三字经》这样表述接下来楼市的情形：“百日毕，细算账，价未降，反上扬。房难买，租金涨，蜗居族，更凄凉……”

房价的再度上涨直接导致中央及相关部门在9月底密集出台了多项“铁腕”调控政策，其中包括各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定等。

但是，经历了长久博弈之后的楼市僵局仍未打破，这一次甚至连短暂的冰冻都不曾有。相关资料显示，新一轮调控政策出台后地产股却迎来暴涨，保利地产在接下来的9个交易日暴涨约40%，这与今年4月份政策出台后的10个交易日下跌约13%形成了鲜明对比。“投资者对这种调控已经开始不看好，接下来的市场表现也印证了股市投资者的判断是正确的，因为在接下来的两个月楼市连习惯性的缩量都没有了，11月继续量价齐飞。”杭州某知名房地产企业资深人士廖先生说。

在土地市场，继一日三出高价地等盛况之后，今年4月，国土资源部发布相关文件明确，要调整完善土地管理政策，推行土地出让预申请制度，探索土地出让综合评标办法。紧接着北京、上海等地推出了一系列备受期待的完善招拍挂制度新举措，明确今后商品住宅用地出让将不再只是“价高者得”。部分业内人士将其视为土地出让招拍挂制度的重大转变，更有人将之看作新一轮全国土地市场变革的开端。 

可当推地高潮真正来临，开发商们的拿地热情才得以真实显现。尤其是进入11月以后，众房企的大手笔圈地比比皆是，万科一周内连收4幅宅地、佳兆业则创造了一天内斩获9幅地块的纪录。在土地市场推出量和成交量增加的同时，部分地块的楼面价也高位运行，杭州等热点城市近期成交的部分地块楼面价频频接近或突破2万元/平方米。11月底，位于温州市区热点区域的“原温师院”地块出让时的楼面价更高达3.7万元/平方米。不仅如此，地价还可以“隐形增高”。

一位业内人士对《经济参考报》表示，地方政府可以通过综合招标等手段，减少高价地的出现，比如土地出让时要求配建一定面积的保障性住房，从而拉低楼面地价等，实际上地块上商品住宅的楼面价依旧高企。