“房价涨势得到控制，投资投机需求得到抑制，供应有所增加，调控取得一定成效。”易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭这样评价2010年的楼市运行。

不过，“监测数据显示，12月以来各地楼市明显活跃。上一周监测的35个城市中，八成城市成交量上涨，一些城市成交量涨幅更是超过100%，房价也频频冲高。”中国指数研究院人士20日如是介绍。

截至目前，今年以来的楼市已经历三轮调控，其出招之快、力度之猛，被一些房地产人士称为“史上最严”的调控。重拳猛药之下，楼市呈现出积极变化。但眼下各地的“翘尾”，当引起足够警惕。明年新开工面积增加、保障房建设提速等将使调控面临有利形势，但通胀预期、热钱涌入等因素也将明显增加楼市的不确定性。

三轮调控“后浪推前浪”

今年以来，楼市已经历三轮调控，可谓“后浪推前浪”。

1月份，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发，包括增加供应、加强监管、加快保障房建设、落实政府责任等方面的十一条措施，被业内称为“国十一条”。二套房首付比例提至40%，以“抑制投资投机性购房需求”。

“国务院再次明确要‘促进房地产市场平稳健康发展’，是防范过热而不是打压房地产产业。”中国房地产信息集团分析师薛建雄说。

不过，市场并未完全如人们希望的那样步入平稳轨道。1月以后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化，但部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃。尤其是不断冒头的高价地块，更是搅动着地市、楼市快速升温。4月，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》“利剑出鞘”，这个“国十条”目标直指高房价，并首次提出“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”，对不符合相关条件的非本地居民则“暂停发放购买住房贷款”；此外，“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。

随后一段时期，楼市形成了“拉锯战”。房地产企业资金链有所收紧，土地供应显著增加，刚性需求或观望、或出手，炒房投资客或转移、或蛰伏。及至9月底起，各地限购、限贷等细化措施以及各部委相关文件密集出台，形成楼市调控第三轮“冲击波”。截至11月底，已有15个城市陆续出台了落实调控的实施细则，就限购、执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面作出规定。

数据勾勒出调控的成效。以房价为例，梳理国家统计局数据可见，今年70个大中城市房价同比增幅在4月达到12.8%的峰值，随后各月分别为12.40%、11.40%、10.30%、9.30%、9.10%、8.60%，至11月降至7.70%，逐月回落态势明显。

楼市运行“积极因素”凸现

业内人士指出，今年的楼市调控特点可用“三个结合”来形容，即价格、法律手段和行政手段结合，短期“治标”和长期“治本”结合，“市场”和“保障”结合。房价的受控是调控成效的一个表征，更多的积极效应将逐步显现。

供求是影响价格的关键因素。数据显示，1-11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%。同期房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%。一些人担心的“调控之下房地产开发可能大幅萎缩”的局面没有出现。“房屋新开工面积”指标表现同样较为出色，1-11月，房屋新开工面积14.51亿平方米，增长48.7%。事实上，今年前10个月的新开工面积已经超去年全年。

“虽然今年可售住宅还是比较紧缺，但明年的供应量会明显增加。一旦供应量能够保证，楼市调控的形势将会好很多。”杨红旭说。

另一颗“定心丸”是保障性住房。多年滞后的保障房建设今年明显提速，“供地”和“建房”两大任务均有突破。供地方面，国土资源部今年的保障性住房计划供应土地2.45万公顷，较上年实际出让面积大幅增长123%。目前看来，上海等不少重点城市都有望超额完成全年任务。建设方面，住房和城乡建设部的数据显示，截至10月底，全国城镇保障性住房与棚户区改造已经开工520万套，占年度开工计划580万套的90%，年底前将全部开工。一些热点省市在11月底已完成全年保障房开工任务，一些地方建设规模已超过了年初目标。加上明年1000万套的保障房建设目标，如果按时足量供应，楼市供应结构将发生显著变化。

中国指数研究院副院长陈晟说，抑制投资投机性需求、加快保障房建设等调控措施将长期持续，困扰楼市的结构性问题有望逐步得到解决。上海市政协研究房地产的人士认为，今年楼市调控最重要的成果之一，就是改变、稳定了人们的预期，各方对楼市平稳健康运行的信心进一步增强，这将为调控持续进行创造良好环境。

上涨压力挥之不去　楼市调控任重道远

不过，临近年底，各地楼市纷纷出现“翘尾”行情。据媒体报道，12月18日北京两个楼盘开盘，其中一个项目销售“先到先得”，竟有不少购房者通宵排队；另一个项目，则是7000组客户“抢购”800多套房源。北京市房地产交易管理网数据显示，截至12月18日，今年以来北京二手房住宅成交19.25万套，虽然成交量比2009年同期下降28.8%，但由于均价上涨等因素，交易总额却明显超过去年。除北京外，多个热点城市的楼市12月以来也出现了一定的“升温”情形。房价上涨压力挥之不去，楼市调控不断面临考验。

住房和城乡建设部负责人日前坦承房地产调控面临六大难点：城镇化带来住房刚性需求，民间资本投资领域过窄，全球化热钱涌入与人民币升值影响，房产持有环节税收制度缺失，地方政府对土地财政依赖，各地经济发展存在差距。

国家统计局的数据显示，从今年8月开始，房地产开发企业资金来源中的外资数额便显著增长，11月更是首次单月突破百亿元，环比增长34.48%。上海一家房屋中介机构负责人告诉记者，今年5月以来，九成境外人士购房选择一次性付款，“他们并不完全看重房价的涨跌价差，选择不贷款方式入场，可以更便利地赚取汇率差”。

杨红旭认为，楼市火爆，通胀预期常是重要推手，在CPI连续走高的情形下，“限购”“限贷”依然难以打消部分人购房的念头，其中寻求保值、增值的长期投资者、有改善需求者比较活跃。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说，楼市走势决定于预期，预期决定于政策，如果明年调控保持现有力度，甚至房产税能在部分城市试点的话，房价应该“稳中有调”；而如果调控出现松动，房价不排除出现报复性上涨的可能。