2010年，是万科年销售额首破千亿的节点，更是其第四轮扩张的起点。身为住宅地产龙头的万科在商业地产领域动作频频，却不愿“显山露水”，仅低调地跟网易财经表示，自己纯属“被商业地产化”。但是，不管情愿与否，为了与新的城市化进程相适应，商业地产注定是万科下一轮扩张的必答题。

第四轮扩张华丽开场

12月2日，万科总裁郁亮的一封致全体员工的邮件，悄然宣告了中国首家销售过千亿元的地产企业的诞生。而此前10月份推出的10亿元股权激励计划，恰到好处地显露了万科第四轮扩张已经华丽开场。

1996年，受益于公司战略向房地产业务倾斜，万科在区域扩张上达到第一次高峰，地产业务已经遍布全国13个城市。然而高速扩张导致公司资源过度分散，在随后的1997年，万科不得不从10多个城市收缩集中到深圳、上海、北京、天津、沈阳五大城市。

2001年，万科出售了万佳百货股份，最终完成了专业化调整战略，同时启动第二轮扩张，业务快速扩大到广州、武汉、长春、南京、南昌等多个城市。但在新进入市场和拿地上，万科却遭遇了瓶颈。

这个瓶颈最终在第三轮扩张中突破。2006年开始，万科通过合作拿地、收购的模式，在北京、广州和江浙市场成功站稳，实现了长三角，珠三角，环渤海三大城市圈的战略布局。由此，合作开发模式成为万科的主导模式。

但是万科的危机却在2008年到来。虽然在年初，万科率先抛出“拐点论”被业界惊为天人，但实际政策和战略判断发生的背离，最终引发了业绩的倒退，甚至开始暴露出一些大公司病。

2009年，地产企业意外经历了“量价齐升”的“不差钱”好年景，万科却遭遇了被赶超的危机。

万科自称“被商业地产”

在第四轮扩张的过程中，万科最令人瞩目的是在商业地产上的尝试。不过，万科内部并不认同外界关于“万科转型”的说法。

在万科股东大会上，董事长王石表示，万科专注于主流住宅开发的定位并没有改变。

“确切地说，我们是‘被商业地产’了。万科从来没有转型做商业地产，而只是为了更好地做住宅。”万科董秘谭华杰套用了一句当下时髦的句型，向网易财经表达被外界曲解的无奈。

早在2009年底，万科总裁郁亮万科宣称，未来将加大持有型物业的储备，并在近期陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。

“如果万科没有商业物业开发的能力，就丧失了在城市发展的资格。”谭华杰说。

谭华杰称，现在中国的城市化已经发展到了一个新阶段，土地供应的结构在发生变化，一二线城市纯住宅用地的供应已经越来越少了，非住宅用地的比例却在持续增加，占到了30%以上。

“万科投资商业地产有上限，5年内商业地产的投资额度不超过总体投资的20%，三年内不超过10%。就获取的项目而言，不获取非住宅部分超过住宅部分的项目。”谭华杰称。

谭华杰还表示，北京、上海、深圳这些“领先型公司”，肩负着为集团在商业物业等多元化探路的重要任务。

公开资料还显示，万科近期在上海七宝、东莞长安、西安曲江以及北京赢嘉中心等商业地产项目正在紧锣密鼓地推进，据称“投资总额超百亿元”。

对此争议，成都明德管理咨询机构房地产分析师张智良认为，归根到底，万科进军商业地产的说法未必准确，万科还是那个万科，商业是为其住宅专业化服务的。