中国社科院发布的2010年《经济蓝皮书》作出“85%人买不起房”的结论,同时也指出了一些方面的矛盾:比如实现居民买得起房的目标与猛烈推高房价的土地买卖制度之间的冲突；二是中央要求控制房价和中央与地方之间财政税收关系不顺的冲突。

一个不相关的新闻是,新婚姻法生效后,规定婚前财产如果要作为“共同财产”,双方必须约定。这就实际上肯定、明确了婚前个人财产不作为共同财产的处理原则。因此,新的司法解释就规定,婚前个人财产不因为婚姻的存续转化为共同财产。这实际上就取消了“婚姻存续八年,婚前个人财产(房产)作为共同财产”的规定。

而近日,北京公积金二套房贷政策细则规定,人均现有住宅面积超过28.81平方米,再购买第二套住房,将无法使用公积金贷款。这一计算方法,令婚前购房也难逃“被平均”。同时,公积金停止受理购买第三套房的贷款申请。公积金政策与商贷同步,能享受到贷款买房的人越来越少,目前还有谁能在银行房贷的“红名单”当中? 

榜单一：首次置业者仍被鼓励

在目前的房贷政策下,无论是公积金贷款和商贷,首次置业者仍是扶助对象,尽管在首付比率和利率优惠这两大政策上明显收严,但首次置业者仍在房贷“红名单”之内。

据11月财政部、央行及银监会发布的公告,首次购房贷款的首付从原来的两成再次提高至三成或三成以上,而2008年推出的7折商贷利率优惠全面退市,最低享受8.5折利率优惠。

事实上,对于广州首次置业者而言,政策的调整影响并不是很大,在商业贷款方面,主要体现在首付和利率之上。在各大银行咨询的情况来看,除交行和其他小银行首套房利率最低有7.5折外,四大国有银行首套房必须三成首付,而8.5折利率优惠的标准已成为底线。而在公积金方面,购买面积不超过90平方米的住宅,将享受2成首付,而超过90平方米则要3成首付。

值得注意的是,由于现时政策的“限购令”影响,目前广州对首次置业的认定仍然采取最严格的“认房又认贷”标准,即房产登记系统有过房产记录均不属于“首次置业”。因此,对于曾与父母联名购买住房的人而言,将丧失掉首次置业资格,目前亦无法享受首套房优惠。

南方日报记者蒋劲劲

榜单二:非住宅类商贷未受限

与住宅市场的待遇截然不同,非住宅类型的物业在银行商业贷款上目前仍不会受到限制。银行人士称,由于房地产的一系列调控政策并没有涉及到商业投资领域,带有商业性质的非住宅类的物业,如商用公寓、商铺、写字楼等目前仍没有受到贷款的限制,仍在银行商业贷款可贷的“红名单”中。

记者近日从广州各大国有商业银行获悉,现时,商用类的物业贷款程序和要求仍是与以往一样,“调控的政策并没有涉及商业类”。而目前类似于商住两用公寓、商铺、写字楼这样的商用物业,“只要是买卖合同上清晰写明具有商业的性质,都可以如常在银行申请商业贷款。”而贷款的要求也和以往一样,同样是首付五成以上,利率仍是在现行的基准利率的基础上上浮10%。另一方面,由于具有商业投资的性质,这一类非住宅型物业在贷款时,同样也不会受到数量上的限制,“只要首付达到要求,同时多套商用型物业的贷款也将会被受理。”

但是同时,银行内部人士也提醒购房者,目前市场上的商住两用公寓,尽管在使用上同时具有商业和住宅两种用途,但在性质上仍然是商业的性质,属于投资型物业,并不在住宅的贷款范围内,因此“并不能申请公积金贷款”。

南方日报记者蒋劲劲

榜单三：改善型换房有点难

对于改善型住房而言,北京的公积金房贷政策调整堪称“有史以来最严”,由于人均面积的卡死和首付比率的大幅提高,大部分改善型二套住房购买者将被赐出“红名单”之外。而广州方面仍有操作空间。

11月29日,北京住房公积金管理中心出台新政,规定第一套购房家庭人均面积大于28.81平方米的,将不能办理公积金第二套贷款。而即使是家庭人均建筑面积低于(含)28.81平米的家庭购买二套房,公积金贷款首付将提高至50%,而利率从原来的4.05%提高到4.455%,是基准利率的1.1倍。

根据北京的新政策,三口之家如果住房面积超过86.43平米,如购买第二套住房将无法获得公积金贷款。同时,即便在人均面积上达到要求,但所购房屋为第二套住房的个人贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住住房,不得向购买公寓、别墅及其他高档住宅的借款人发放个人贷款,严禁使用公积金贷款进行投机性购房。

在广州方面,目前仍没有跟随北京进行公积金政策的调整,广州公积金贷款政策仍按国家住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》,即公积金二套房贷首付五成,贷款利率不得低于公积金贷款利率的1.1倍。

记者在银行了解到,广州二套房的公积金贷款现时仍没对于首套超面积部分进行拒贷限制,换房者仍有较大的空间。但公积金贷款购买二套住房,面积不得超过114平方米,首付需要5成以上,而在利率方面,也没有明确要求上浮10%,仍可按照基准利率贷款。

南方日报记者蒋劲劲