自住型需求亦“受伤”

对住宅需求方的调控最具有“计划经济”色彩的莫过于“限购令”了：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。而上海、深圳和北京率先颁发限购具体细则。不过，这一规则有效性似乎不大，11月下旬，全国楼市再现止跌回升，业内人士认为与“限购令”到期不无相关。

而对需求方造成更为长期影响的，是首付提高至30%、差别化信贷以及利率的上调。长江证券研究报告指出，现行信贷政策不仅对投资投机性予以打击，自住型需求也有影响。其中，首付上调对自住型需求的影响更大，而利率上调则对二套房影响较大——“自住型需求对首付的敏感程度要超过对利率的敏感程度，而二套房对于利率优惠则更为敏感”。

长江证券首席地产分析师苏雪晶在报告中还具体列出利率从7折提高至8.5折时，“10 年期、15 年期、20 年期月度还款额分别上升了4.22%、6.12%、7.87%”。而当贷款利率由8.5 折变为1.1 倍之后，“ 10 年期、15 年期、20 年期月度还款额分别再度上升了6.98%、10.04%、12.81%。”

从其报告中观点中可以看出，苏雪晶似乎更为看好从紧货币政策给楼市带来的影响。

开发商拿地有术融资有道

此轮楼市调控中，最为彰显政府调控决心的莫过于对开发商融资渠道的一系列紧缩政策：股市融资、重组基本暂停；银行信贷收紧；房地产信托开始被监管部门“整肃”；而外资涌入也处于监管之中……

不过，政策总是存在一定的时滞性，而总有人乐于对房地产开发商资金“输血”：地产新政以来，股市融资之路被堵塞——无论是重组还是定向增发都无从谈及。而虽然“国十条”出台后，房地产信贷投放量有所降低，但是7月份开始，房地产开发贷款又再次反弹。WIND数据显示，1-10月份房地产开发资金来自于国内贷款总值为1.04万亿，占比2009年全年的92.47%。大型房企（如招商地产）更动辄得到银团提供的数十亿贷款，9月末，房产开发贷款余额2.3万亿元，同比增长21.5%。

而对于中小型房企来说，虽然银行信贷紧缩对其确有影响，但还有房地产信托资金上阵助力。银信合作叫停之后，又有集合信托资金和国外热钱涌入。截至11月26日，全国完成备案的外商投资房地产企业有108家，环比增长157.14%，1-10月，房地产开发资金中对外资的使用额度同比上升48.04%。2010年1-10月份高达1500亿元的房地产集合信托发行规模，已经超过2009年全部信托产品发行规模，是投向于房地产领域集合信托发行规模总值的3倍还多！当监管机构对发行规模最高的5家信托公司“叫停”后，这一年已经几乎结束了！

而几乎每年的1季度都是银行信贷发放旺季，也难怪多位专家和分析称开发商资金流其实并不如市场传言那般紧张，甚至还处于较好的状态。

为开发商资金流并未恶化提供证明的，是11月25日以来的“地王”在各地再次涌现。不过，此次开发商拿地价格的溢价率基本在50%-100%之间，而非年初动辄高达数倍的溢价率。有专家指出，这凸显开发商日益谨慎理性。

不过，对于房地产开发商的资金流，华创证券地产分析师杨现领有不同看法。他认为，宏观层面旨在管理通胀预期和资产泡沫，收缩流动性的“总量对冲”和“增量控制”也都会开发贷款和个人按揭贷款产生一定的冲击，这是目前房地产市场流动性紧缩的主要原因。就明年的情况来看，货币紧缩的步伐会持续，新增信贷的额度也将控制在7万亿左右，比10年稍低，这意味着开发商面临的整体信贷环境仍难乐观。另外，将于近期逐步开展的对土地抵押贷款的清理，也将对一部分“土地重复抵押”的企业产生负面影响。考虑到目前的调控政策短期内仍短期退出，开发商资金流的整体紧张情况将会持续。